Закон от 26.04.2012 г № 29-ЗО
О дополнительных мерах по защите прав граждан — участников строительства многоквартирных домов на территории Тверской области, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков, и о внесении изменений в Закон Тверской области «Об управлении государственным имуществом Тверской области»
Настоящий Закон направлен на защиту прав и законных интересов граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Тверской области, перед которыми застройщиками, осуществлявшими строительство указанных домов, не исполнены обязательства по строительству и (или) передаче им жилых помещений в собственность на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" или иных договоров, заключенных до вступления в силу Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", на основании которых денежные средства граждан привлечены для строительства многоквартирных домов и которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, а также граждан, подлежащих выселению из жилых помещений, приобретенных по гражданско-правовым сделкам в сфере строительства многоквартирных жилых домов на территории Тверской области, на основании вступивших в законную силу судебных решений о признании указанных выше сделок недействительными.
Статья 1.Основные понятия, используемые в настоящем Законе
1.Для целей настоящего Закона используются следующие основные понятия:
1) договор участия в строительстве - договор участия в долевом строительстве, заключенный в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", иные гражданско-правовые договоры, заключенные до вступления в силу Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которыми одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и передать соответствующее жилое помещение в этом многоквартирном доме в собственность участнику строительства, а другая сторона (участник строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять соответствующее жилое помещение, а также договоры о перемене лиц в обязательствах по указанным договорам;
2) проблемный объект - многоквартирный дом, строительство которого не завершено, и (или) завершенный строительством многоквартирный дом, жилые помещения в котором не переданы в сроки, установленные договорами участия в строительстве, гражданам - участникам строительства, сведения о которых включены в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены;
3) недобросовестный застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, не исполнившее свои обязательства перед пострадавшими участниками строительства, возникшие в связи с заключенными договорами участия в строительстве, сведения о которых включены в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены;
4) участник строительства, пострадавший от действий (бездействия) недобросовестного застройщика (далее также - пострадавший участник строительства) - гражданин - участник строительства, сведения о котором внесены в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены;
5) новый застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, заключившее соглашение, предусмотренное статьей 7 настоящего Закона, и принявшее на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта и обеспечению прав пострадавших участников строительства на жилые помещения;
6) контролирующий орган - исполнительный орган государственной власти Тверской области, уполномоченный на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Тверской области;
7) уполномоченный орган - исполнительный орган государственной власти Тверской области, орган местного самоуправления муниципального образования Тверской области, обладающие правом предоставления земельных участков.
Статья 2.Учет граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены
1.В целях ведения учета пострадавших участников строительства, проблемных объектов и реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства на территории Тверской области контролирующий орган ведет реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (далее - Реестр), в соответствии с правилами ведения Реестра и критериями отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, установленными уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.
2.Реестр подлежит размещению в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте контролирующего органа с учетом требований Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ "О персональных данных".
Статья 3.Утратила силу
Статья 4.Условия реализации дополнительных мер по защите прав пострадавших участников строительства
Дополнительные меры по защите прав пострадавших участников строительства реализуются при одновременном соблюдении следующих условий:
1) сведения о пострадавшем участнике строительства включены в Реестр;
2) пострадавший участник строительства является членом некоммерческой организации, объединяющей всех пострадавших участников строительства по проблемному объекту (далее - некоммерческая организация);
3) некоммерческая организация направила в уполномоченный орган обращение с приложением письменного согласия каждого члена указанной некоммерческой организации о применении в отношении него одного из способов обеспечения прав, установленных статьей 6 настоящего Закона. Указанное письменное согласие члена некоммерческой организации должно содержать согласие на уступку новому застройщику права требования жилых помещений к недобросовестному застройщику по заключенному договору участия в строительстве с недобросовестным застройщиком, доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру).
Статья 5.Дополнительные меры по защите прав пострадавших участников строительства
Дополнительными мерами по защите прав пострадавших участников строительства являются:
1) оказание содействия в привлечении средств для завершения строительства проблемного объекта;
2) оказание содействия в подключении (технологическом присоединении) проблемного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с законодательством;
3) установление для нового застройщика льготных ставок арендной платы за пользование земельным участком, на котором осуществляется строительство проблемного объекта;
4) иные меры в случаях и порядке, предусмотренных законодательством.
Статья 6.Порядок реализации дополнительных мер по защите прав пострадавших участников строительства
1.В случае, если все пострадавшие участники строительства приняли решение об инициировании вопроса о прекращении прав недобросовестного застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, некоммерческая организация направляет в уполномоченный орган обращение о принятии мер по прекращению прав недобросовестного застройщика на данный земельный участок и документы, подтверждающие, что решение принято всеми пострадавшими участниками строительства, или заключает с недобросовестным застройщиком договор о передаче прав и обязанностей недобросовестного застройщика по договору аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, некоммерческой организации.
2.При наличии правовых оснований уполномоченным органом в пределах установленной компетенции осуществляются мероприятия, направленные на прекращение прав недобросовестного застройщика на земельный участок.
3.Привлечение средств для завершения строительства проблемного объекта осуществляется после прекращения прав недобросовестного застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта.
4.В целях содействия в привлечении средств для завершения строительства проблемного объекта проводится конкурс по определению нового застройщика.
5.Проектом, представленным на конкурс, должно быть предусмотрено:
1) обеспечение прав каждого из пострадавших участников строительства на жилые помещения одним из следующих способов (далее - способы обеспечения прав):
а) заключение с пострадавшим участником строительства договора об уступке новому застройщику права требования к недобросовестному застройщику по ранее заключенному договору участия в строительстве (оформление передачи пострадавшим участником строительства новому застройщику доли в праве общей долевой собственности на проблемный объект) и предоставление новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилого помещения по заключаемому договору участия в строительстве;
б) предоставление новым застройщиком пострадавшему участнику строительства готового жилого помещения по договору купли-продажи или иному договору, оформляющему переход права собственности на готовое жилое помещение к пострадавшему участнику строительства, с одновременным заключением договора об уступке новому застройщику права требования к недобросовестному застройщику по ранее заключенному договору участия в строительстве;
в) выплата новым застройщиком денежной компенсации пострадавшему участнику строительства с одновременным заключением договора об уступке новому застройщику права требования к недобросовестному застройщику по ранее заключенному договору участия в строительстве.
2) предоставление новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилого помещения по заключаемому договору участия в строительстве или по договору купли-продажи готового жилого помещения с зачетом в стоимость жилого помещения прав требований жилых помещений от недобросовестного застройщика по всем договорам с недобросовестным застройщиком, доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру).
В случае, если пострадавшим участником строительства оплата жилого помещения по договору участия в строительстве с недобросовестным застройщиком произведена не в полном объеме, то размер доплаты неоплаченного количества квадратных метров жилого помещения определяется по средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения улучшенного качества на первичном рынке Тверской области по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тверской области за квартал, предшествующий расчетному периоду.
В случае отказа пострадавшего участника строительства от полной оплаты стоимости жилого помещения по договору участия в строительстве с недобросовестным застройщиком по соглашению между новым застройщиком и пострадавшим участником строительства ему может быть:
а) предоставлено жилое помещение меньшее по площади, чем указано в договоре с недобросовестным застройщиком, при наличии такой возможности;
б) выплачена денежная компенсация. Денежная компенсация выплачивается в размере, соответствующем объему денежных средств, внесенных пострадавшим участником строительства по договору участия в строительстве с недобросовестным застройщиком.
6.В случае, если в отношении недобросовестного застройщика введена процедура наблюдения или иные процедуры, применяемые в деле о банкротстве, меры по защите прав пострадавших участников строительства, предусмотренные настоящим Законом, реализуются с учетом установленных федеральным законодательством требований и ограничений, применяемых при банкротстве застройщиков.
Статья 7.Конкурс по определению нового застройщика
1.Уполномоченный орган в пределах установленной компетенции организует проведение конкурса по определению нового застройщика (далее - конкурс) после прекращения прав недобросовестного застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство проблемного объекта.
В случае, если права недобросовестного застройщика на земельный участок прекращены в результате заключения между недобросовестным застройщиком и некоммерческой организацией договора о передаче прав и обязанностей недобросовестного застройщика по договору аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, проведение конкурса осуществляется после представления в уполномоченный орган письменного согласия некоммерческой организации о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, лицу, определенному победителем конкурса.
2.Порядок проведения конкурса и определения его победителя устанавливается Правительством Тверской области.
3.По итогам проведенного конкурса между уполномоченным органом, действующим в пределах установленной компетенции, победителем конкурса и некоммерческой организацией заключается соглашение.
Указанное соглашение в обязательном порядке должно содержать:
1) положение о порядке изменения условий соглашения и прекращения его действия;
2) положение об ответственности сторон за неисполнение условий соглашения;
3) условия информационного взаимодействия в целях ведения Реестра;
4) принятие победителем конкурса на себя обязательств по завершению строительства проблемного объекта и обеспечению прав пострадавших участников строительства на жилые помещения;
5) порядок и сроки заключения между победителем конкурса и пострадавшими участниками строительства договоров, указанных в части 5 статьи 6 настоящего Закона;
6) положение о согласии пострадавших участников строительства на уступку победителю конкурса прав требований по договорам участия в строительстве, заключенным с недобросовестным застройщиком;
7) принятие уполномоченным органом в пределах установленной компетенции (некоммерческой организацией) обязательств по предоставлению (передаче прав и обязанностей по договору аренды) победителю конкурса земельного участка, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, для завершения его строительства;
8) принятие уполномоченным органом в пределах установленной компетенции обязательств по предоставлению победителю конкурса в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
9) характеристики сформированного земельного участка (в том числе его площадь, местоположение, категория земель и разрешенное использование), предоставляемого победителю конкурса в собственность бесплатно.
Статья 8.Предоставление новому застройщику земельных участков
1.Оформление прав нового застройщика, заключившего соглашение, предусмотренное статьей 7 настоящего Закона, на земельный участок, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, для завершения его строительства осуществляется после заключения новым застройщиком со всеми пострадавшими участниками строительства договоров уступки прав требований к недобросовестному застройщику по договорам участия в строительстве.
2.В целях компенсации затрат на завершение строительства проблемного объекта новому застройщику, заключившему соглашение, предусмотренное статьей 7 настоящего Закона, уполномоченный орган в пределах установленной компетенции предоставляет в собственность бесплатно земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для использования в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Указанный земельный участок предоставляется новому застройщику в случае исполнения им всех обязательств перед пострадавшими участниками строительства.
3.Формирование земельного участка, указанного в части 2 настоящей статьи, осуществляется в соответствии с законодательством.
Максимальный размер такого земельного участка устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, но не более предельного размера, определяемого в соответствии с методикой согласно приложению к настоящему Закону.
4.Порядок организации работ по предоставлению новому застройщику в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в собственности Тверской области, или государственная собственность на который не разграничена, в административном центре Тверской области - городском округе город Тверь, определяется Правительством Тверской области.
Статья 9.Дополнительные меры по защите прав граждан, подлежащих выселению из жилых помещений, приобретенных по гражданско-правовым сделкам в сфере строительства многоквартирных жилых домов на территории Тверской области, на основании вступивших в законную силу судебных решений о признании указанных выше сделок недействительными
1.Гражданам, подлежащим выселению из жилых помещений, приобретенных по гражданско-правовым сделкам в сфере строительства многоквартирных жилых домов на территории Тверской области, на основании вступивших в законную силу судебных решений о признании указанных выше сделок недействительными, с которыми были заключены договоры коммерческого найма жилых помещений государственного жилищного фонда коммерческого использования Тверской области (далее - жилые помещения коммерческого использования), предоставляется право выкупа данных жилых помещений без проведения торгов.
2.Решение о продаже без проведения торгов жилых помещений коммерческого использования гражданам, указанным в части 1 настоящей статьи, принимается Правительством Тверской области по согласованию с Законодательным Собранием Тверской области.
3.Порядок подготовки документов в целях принятия решения о продаже без проведения торгов жилых помещений коммерческого использования гражданам, указанным в части 1 настоящей статьи, определяется Правительством Тверской области.
4.Цена подлежащего продаже жилого помещения коммерческого использования определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения коммерческого использования, подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
5.Оплата жилого помещения коммерческого использования по договору купли-продажи осуществляется покупателем единовременно или в рассрочку. Максимальный срок рассрочки оплаты приобретаемого жилого помещения составляет 49 лет.
6.Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого жилого помещения коммерческого использования, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит покупателю.
7.На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату подписания договора купли-продажи жилого помещения коммерческого найма.
Статья 10.Полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований Тверской области в сфере защиты прав пострадавших участников строительства
Органы местного самоуправления муниципальных образований Тверской области в пределах своих полномочий могут реализовывать мероприятия, предусмотренные настоящим Законом, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Тверской области и муниципальными правовыми актами.
Статья 11.О внесении изменений в Закон Тверской области "Об управлении государственным имуществом Тверской области"
Внести в Закон Тверской области от 09.04.2002 N 23-ЗО "Об управлении государственным имуществом Тверской области" (с изменениями и дополнениями, внесенными Законами Тверской области от 04.05.2006 N 46-ЗО, от 07.05.2008 N 57-ЗО, от 13.07.2009 N 66-ЗО, от 27.10.2009 N 96-ЗО, от 09.11.2010 N 92-ЗО, от 07.12.2011 N 80-ЗО) следующие изменения:
1) статью 8 дополнить пунктом "к-1" следующего содержания:
"к-1) согласование принятия Правительством Тверской области решений, предусмотренных частью 2 статьи 9 Закона Тверской области "О дополнительных мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Тверской области, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков, и о внесении изменений в Закон Тверской области "Об управлении государственным имуществом Тверской области";
";
2) в статье 20:
а) часть 2 изложить в следующей редакции:
"Особенности отчуждения объектов государственного жилищного фонда коммерческого использования Тверской области регулируются законом Тверской области.";
б) дополнить частью 3 следующего содержания:
"Отчуждение объектов культурного наследия, находящихся в государственной собственности Тверской области, производится в порядке, предусмотренном федеральным законодательством.".
Статья 12.Вступление настоящего Закона в силу
Настоящий Закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования.
Статья 13.Переходные положения
1.Предусмотренный статьей 8 настоящего Закона порядок предоставления в собственность бесплатно земельных участков применяется с 1 января 2013 года.
2.Предоставление земельного участка юридическому лицу независимо от его организационно-правовой формы в собственность бесплатно осуществляется без проведения конкурса и заключения соглашения, предусмотренных статьями 6 и 7 настоящего Закона, в случаях, если до 1 января 2013 года при участии исполнительных органов государственной власти Тверской области:
1) между некоммерческой организацией и таким юридическим лицом заключено соглашение, предусматривающее обязательства по завершению строительства (финансированию расходов на завершение строительства) проблемного объекта и (или) обеспечению прав каждого из пострадавших участников строительства на жилые помещения одним из способов, указанных в части 5 статьи 6 настоящего Закона, при условии исполнения всех предусмотренных указанным соглашением обязательств по обеспечению прав пострадавших участников строительства на жилые помещения;
2) между гражданами, указанными в части 1 статьи 9 настоящего Закона, и таким юридическим лицом заключено соглашение, предусматривающее обязательства такого юридического лица по приобретению жилых помещений в собственность каждого из граждан, указанных в части 1 статьи 9 настоящего Закона, при условии исполнения таким юридическим лицом всех обязательств перед указанными гражданами.
3.Максимальный размер земельного участка, предоставляемого в случаях, предусмотренных настоящей статьей, определяется в соответствии с частью 3 статьи 8 настоящего Закона.
Губернатор Тверской области
А.В.ШЕВЕЛЕВ
Тверь
26 апреля 2012 года
N 29-ЗО