Приложение к Постановлению от 18.01.2006 г № 6-ПА
I.Введение
Проект зон охраны объектов культурного наследия (памятников архитектуры) есть основной градорегулирующий документ, определяющий позиции в области охраны памятников и обязательный к соблюдению всеми инстанциями, организациями и лицами, проводящими любые строительные, ремонтные, реставрационные, земляные и другие работы, на территории зоны охраны памятника (п. 1.9 Инструкции по организации зон охраны недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Приказом Министерства культуры РСФСР от 24.01.1986 N 38).
Государственной охране подлежат все исторически ценные градоформирующие объекты: планировка, застройка, композиция, природный ландшафт, археологический слой, объемно-пространственная структура, форма и облик зданий и сооружений, объединенных масштабом, объемом, структурой, стилем, материалами, цветом и декоративными элементами (Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").
Исходя из положения о том, что зоны охраны - это "специально выделенные территории, предназначенные для обеспечения сохранности памятников и их среды, выявления их историко-художественной ценности и целесообразного использования" (п. 2.1 Инструкции), все внимание проекта сосредоточено на выявлении и формировании наилучшего решения данной проблемы.
Квартал находится во второй археологической зоне охраны, где разрешается строительство, не нарушающее ландшафт города. Всем строительным и земляным работам в данной зоне должны предшествовать археологические раскопки. Мощность культурного слоя в Затьмацком посаде ХII - ХVII вв. составляет от 0,5 м до 1,7 м.
Настоящий проект выполнен в соответствии со следующими требованиями:
- обеспечить защиту памятникам архитектуры ХVIII - ХIХ веков, а также всей совокупности историко-культурного материального недвижимого наследия на проектируемой территории от нарушений и искажений в ходе хозяйственной и иной деятельности;
- резервировать возможности и создать предпосылки и условия для поддержания и регенерации территории памятников и окружающей их историко-культурной среды с восполнением и компенсацией уже имеющихся утрат, а также нейтрализации и ликвидации искажений и нарушений исторической среды.
II.Градостроительная ситуация
Градостроительная ситуация квартала сложилась и не изменялась в течение последних 10 лет. Спроектированная в ХVIII веке "единая фасада домов с разрывами" по набережной практически полностью утрачена.
Застройка Троицкой улицы в границах квартала так и не увенчалась какими-либо стоящими сооружениями. Красная линия застройки улицы Ефимова сложилась лишь за счет появившегося в последнее десятилетие углового двухэтажного каменного дома N 17 и памятника архитектуры - дома N 19. Жилые двухэтажные деревянные дома конца ХIХ - середины XX вв. по линии застройки не представляют архитектурного, исторического и художественного интереса.
Застройка ул. Достоевского приобрела разнохарактерный облик из построек с разными характеристиками по капитальности, масштабу и использованию. Значительная территория квартала используется под общественные нужды, и можно сказать, что выведена из селитебной территории района.
Застройка квартала хаотична, бесхарактерна и требует значительного вмешательства для обеспечения защиты памятникам архитектуры ХVIII - XX веков, а также всей совокупности историко-культурного материального недвижимого наследия на проектируемой территории от нарушений и искажений в ходе хозяйственной и иной деятельности. Требуется резервировать возможности и создать предпосылки и условия для поддержания и регенерации территории памятников и окружающей их историко-культурной среды с восполнением и компенсацией уже имеющихся утрат, а также нейтрализации и ликвидации искажений и нарушений исторической среды.
При исследовании тенденций развития застройки квартала установлено следующее:
- существовала со второй половины ХVIII века тенденция строительства каменных одноэтажных домов вдоль набережной по типу "единая фасада домов с разрывами";
- можно сказать о возникновении деревянного строительства в южной части квартала по Семинарскому переулку (ул. Ефимова) только в ХIХ веке из одно- и двухэтажных флигелей и небольших домов;
- большой процент застройки периметра квартала состоял из глухих и прозрачных оград с воротами, калитками на столбах;
- боковые улицы на протяжении всего времени формирования квартала практически всегда так и не имели застройки.
III.Элементы исторической планировочной структуры
В проекте указаны сохранившиеся и утраченные исторические красные линии застройки, сохранившиеся и утраченные границы исторических землевладений.
3.1.Здания и зоны.
Изображены объекты культурного наследия, состоящие на государственной охране регионального значения, ценные элементы историко-архитектурной среды, рекомендуемые к сохранению, рядовая историко-архитектурная среда, подлежащая вариантному сохранению (т.е. при выходе из удовлетворительного технического состояния конструкций сооружений здания подлежат разборке и восполнению новыми сооружениями в характере сложившейся застройки квартала).
Предлагаются места нового строительства в целях формирования уличного фронта застройки.
3.1.1.Здания.
Объекты культурного наследия (памятники архитектуры) подлежат обязательному сохранению, реставрации или капитальному ремонту с ограничениями по методам работы в интерьерах (на основании предварительных работ, которые требуется проводить до составления проектного задания и по техническим условиям государственного органа охраны культурного наследия). Требуется устранение и нейтрализация позднейших наслоений и искажений, запрет на перекрытие элементами внешней рекламы в целях сохранения видовых раскрытий объекта культурного наследия.
Ценный объект исторической среды подлежит обязательному сохранению со свободным режимом реконструкции интерьеров и реставрационным режимом ремонта фасадов. Требуется сохранение объемно-пространственной структуры элемента застройки с допустимой модернизацией конструктивных элементов. Рядовая (характерная) историко-архитектурная среда подлежит реконструкции с ограничениями по фасадной уличной части. Требуется согласование с органами охраны памятников паспортов цветового решения фасадов. А при выходе из удовлетворительного технического состояния конструкций здания подлежат разборке и строительству на землеотводе новых сооружений в характере сложившейся застройки района Затьмачья.
Нейтральная застройка не оказывает существенного влияния на восприятие памятников архитектуры и подлежит вариантному сохранению со свободным режимом реконструкции интерьеров и режимом ремонта уличных фасадов с ограничениями (требуется согласование с органами охраны памятников паспортов цветового решения фасадов). При выходе из удовлетворительного технического состояния конструкций здания подлежат разборке и строительству на землеотводе новых сооружений в характере сложившейся застройки района Затьмачья.
Дисгармоничные объекты в рассматриваемом проекте указаны двух градаций.
Первые объекты не входят в планировку квартала, а находятся севернее. Здания "Тверьэнерго", появившиеся в XX веке, перекрыли важное градоформирующее направление Троицкой улицы на центральную городскую доминанту - колокольню Спасо-Преображенского собора. При решении городских планировочных мероприятий в будущем желательно раскрыть перспективу на важный градоформирующий элемент при воссоздании колокольни Соборной площади методом разборки дисгармоничных сооружений.
Второй объект - здание бывшего фотоателье - подлежит обязательной нейтрализации фасадов. Этот вопрос сложный и деликатный. Обычно мероприятия по нейтрализации дисгармоничного влияния объекта на окружающую историческую среду заключаются в нейтрализации дисгармоничных фасадов (отделочные материалы фасадов должны нейтрализовать агрессивное цветовое решение и максимально расчленить фасады, верхние этажи, и градостроительный акцент должен иметь цвет голубых оттенков и т.п.). Нейтрализация здания - наименее дорогой способ смягчения отрицательного влияния объекта. В нашем случае предлагается один из следующих вариантов:
- восполнение по красной линии исторической застройки набережной реки Тьмаки "единой фасады домов с разрывами", предполагаемой в проекте Затьмацкого посада 1777 года, которая должна восстановить идею первых архитекторов по специальному оформлению в классическом стиле парадной набережной реки и создать предпосылки к появлению протяженной характерной застройки набережной реки Тьмаки в едином стиле;
- выполнение периметральных посадок древесной растительности с целью экранировать дисгармоничность фасадов;
- выполнение пристроек, нейтрализующих дисгармоничные элементы здания;
- в случае утраты объект не подлежит восполнению. На его месте возводится сооружение в характерных для данного района города объемах и типологии форм декора;
- посадка вдоль набережной реки экранирующих плотных зеленых насаждений, что должно скрыть на дальних видовых трассах высотные дисгармонические влияния завершений объекта.
3.1.2.Зоны охраны объектов культурного наследия.
3.1.2.1.Территория объекта культурного наследия (памятника архитектуры).
| Номер участка | Наименование участка и место расположения | Наименование существующих и проектируемых комплексов и отдельных объектов | Этажность | Режимы реабилитации территорий и отдельных объектов |
| Территории, расположенные в пределах зоны охраны объектов культурного наследия | ||||
| 1. | Территория объекта культурного наследия: Дом N 24/1 по наб. реки Тьмаки | Историческое землевладение дома N 24/1 по наб. реки Тьмаки | 1 | Участок исторической территории объекта культурного наследия, непосредственно связанный с ним в сложившейся градостроительной ситуации. Режим предусматривает проведение всех видов работ по восстановлению, благоустройству, приспособлению и экспонированию объектов культурного наследия в рамках специальной программы комплексной реставрации и приспособления, включающей мероприятия по комплексной научной реставрации фасадов зданий, являющихся памятниками, обеспечение физической сохранности памятника, документированное восполнение утрат, нейтрализацию искажений, воссоздание исторического благоустройства. Режим предусматривает сохранение или восстановление композиционнопланировочной структуры планировки на основе традиционных формообразующих принципов пространственной организации территории |
| 2. | Территория объекта культурного наследия: Дом N 19 по ул. Ефимова | Историческое землевладение дома N 19 по ул. Ефимова | 1,5 | |
| 3. | Участок, соседствующий с территорией объекта культурного наследия, принадлежащий объекту ценной историкоархитектурной среды - дому N 23 по наб. реки Тьмаки | Юго-восточный участок земли, принадлежащий землевладению у дома N 23 по наб. реки Тьмаки | 1 | Режим предусматривает сохранение территории и восстановление ее традиционных градостроительных (планировочных, типологических, масштабных и др.) характеристик с допустимым использованием методов компенсационного строительства. Сохраняемые участки внутриквартальных проездов, обеспечивающие условия обзора объектов культурного наследия |
| 4. | Участок, соседствующий с территорией объекта культурного наследия, принадлежащий объекту культурного наследия: дом N 19 по ул. Ефимова | Северный участок территории, принадлежащий землевладению дома N 19 | 1 | Режим предусматривает сохранение территории и восстановление ее традиционных градостроительных (планировочных, типологических, масштабных и др.) характеристик с допустимым использованием методов компенсационного строительства |
| 5. | Тротуары, проезжая часть улиц и газоны. Продолжение Троицкой улицы в северо-восточном направлении | Наб. реки Тьмаки, ул. Ефимова, ул. Достоевского, ул. Троицкая | - | Режим предусматривает сохранение и восстановление традиционных градостроительных (планировочных, типологических, масштабных и др.) характеристик с допустимым использованием методов компенсационного строительства. Фрагменты городской улично-дорожной сети, обеспечивающие условия обзора объектов культурного наследия |
| Территории, расположенные в пределах зоны регулирования застройки и их хозяйственной деятельности | ||||
| 6. | Территория, композиционно связанная с объектами культурного наследия (периметр застройки квартала - наб. реки Тьмаки, ул. Ефимова, ул. Достоевского, ул. Троицкая) | Застройка усадебными домами со сплошными оградами, с воротами и калитками по красным линиям исторической застройки на глубину 10 м - 12 м | 2,5 | Режим предусматривает восполнение композиционнопланировочной и объемно-планировочной структуры, существовавших объемов исторических сооружений или новое строительство в соответствии с исторической парцелляцией в традиционном объеме и в нейтральных формах в целях реализации реконструктивного ресурса территории, реконструкцию элементов усадебной застройки с допустимым изменением объемнопространственных параметров, не превышающих допустимый размер 8 м под венчающий карниз и 12 м под верх конька скатной кровли |
| 7. | Территория, композиционно не связанная с объектами культурного наследия (периметр застройки в глубине квартала от 10 до 12 м от красной линии застройки), но оказывающая визуальное влияние в виде фонирующей застройки | Застройка 3 4-квартирными сблокированными домами в глубину квартала до 28 м от красной линии застройки ул. Ефимова и 18 м от Троицкой ул. | 3 | Режим предусматривает новое строительство (развитие) 3 4-квартирной сблокированной застройки в современных формах и объемах с частичным использованием плоских кровель в соответствии с исторической парцелляцией с высотой, не превышающей 12 м. Участок, утративший историческую пространственнопланировочную структуру, также предназначен для развития системы благоустройства и озеленения |
| 8. | Территория, композиционно связанная с объектом культурного наследия - домом N 24/1 по набережной реки Тьмаки - и оказывающая визуальное влияние в виде фонирующей застройки | Застройка 3 4-квартирными сблокированными домами в глубину квартала до 55 м от красной линии застройки набережной и 35 - 55 м от Троицкой ул. | 1,5 | Режим предусматривает новое строительство (развитие) 3 4-квартирной сблокированной застройки в современных формах и объемах с использованием скатных кровель в соответствии с исторической парцелляцией с высотой, не превышающей 6 м до конька кровли. Участок, утративший историческую парцелляцию, предназначен для развития системы благоустройства и озеленения |
| 9. | Территория, композиционно не связанная с объектами культурного наследия (центральная часть квартала), оказывающая визуальное влияние на застройку района Затьмачья с дальних перспектив в виде фонирующей застройки | Пристройки или строительство отдельных 5 6-квартирных домов в центральной части квартала | 4 4,5 | Участок, утративший историческую пространственнопланировочную структуру, предназначен для развития: - возможны пристройки или строительство отдельных 5 6-квартирных домов высотой венчающего карниза не более 12 м и повышением отдельных фрагментов застройки (акцентов) до 14 м с использованием плоских или скатных кровель традиционного уклона, характерного для данного района города |
Территории объектов культурного наследия распространяются на участки землевладений, относящихся к объектам культурного наследия (памятникам архитектуры), состоящим на государственной охране регионального значения.
Дом N 24/1 по набережной реки Тьмаки - памятник архитектуры конца ХVIII века: северо-западная граница - от северного угла дома N 24/1 вдоль западного фасада по красной линии застройки улицы Троицкая в направлении юго-запад - 27 м;
юго-западная граница - под прямым углом в юго-восточном направлении - 19 м;
юго-восточная граница - под прямым углом в северо-восточном направлении - 27 м до восточного угла памятника архитектуры;
северо-восточная граница - по красной линии застройки набережной, вдоль северо-восточного фасада памятника - 19 м.
Дом N 19 по ул. Ефимова - памятник архитектуры начала XX века:
юго-западная граница начинается в 15 м от южного угла квартала в северо-западном направлении вдоль памятника вдоль красной линии застройки улицы Ефимова по наружной грани юго-западного фасада дома - 20 м;
северо-западная граница - под прямым углом в северо-восточном направлении - 27 м;
северо-восточная граница - под прямым углом в юго-восточном направлении - 20 м;
юго-восточная граница - под прямым углом до красной линии застройки улицы Ефимова - 27 м.
Территории памятников определены из анализа исторического развития территории застройки квартала N 36, проиллюстрированного на схемах исторических этапов развития планировки и застройки квартала ХVIII - XXI вв., выполненных в масштабе 1:500. При анализе развития планировки соседних кварталов обнаружено, что оптимальная территория сооружений сложилась и в настоящее время не превышает указанных размеров.
Территория объектов культурного наследия является их неотъемлемой частью.
3.2.2.Режимы содержания территории объектов культурного наследия:
- работы, связанные с сохранением и реставрацией зданий, сооружений, формирующих историческую среду и окружение памятника, и благоустройством территории;
- реставрация, воссоздание или устройство дорог и дорожек, наружного освещения, озеленения и обеспечение других форм благоустройства, вызванных требованиями современного использования, но не нарушающих исторически ценную градостроительную среду и природный ландшафт;
- разрешается выполнять работы по возведению временных сооружений для обеспечения жизнедеятельности памятников (сараи, садовые домики, беседки, проведение коммуникаций и сетей) - только по специально разработанным проектам, согласованным в органах охраны памятников;
- разрешается осуществлять мероприятия по обслуживанию и эксплуатации (проведение ремонтов) соседних сооружений, выходящих на территорию памятников непосредственно своими фасадами (устройство отмостки, установка лесов для ремонтных работ, проведение скрытых коммуникаций для обеспечения жизнедеятельности объектов);
- сберегается исторически ценная система планировки, резервируется возможность восстановления ранее утраченных элементов в их параметрах.
На территориях объекта культурного наследия запрещается:
- любое новое строительство;
- реконструкция и прокладка открытых коммуникаций, не относящихся к памятникам;
- устройство новых дорог и навесов автостоянок или гаражей;
- благоустройство и реконструкция, связанная с изменением облика памятника;
- проведение земляных работ любого характера без согласования с органами охраны памятников;
- устройство дорожного покрытия из асфальта;
- любые виды деятельности, нарушающие визуальное восприятие памятника.
3.1.2.2.Охранные зоны объектов культурного наследия.
Охранные зоны памятников создаются в целях их наилучшего обзора. Границы и конфигурация охранных зон определяются на основании историко-градостроительных исследований, которые определяют точки, наиболее благоприятные для обзора памятников с окружающим ландшафтом.
Зона охраны объекта культурного наследия представлена по планировочной структуре памятника градостроительства (планировка города середины ХVIII века) по красным линиям застройки квартала, включая проезжую часть улиц и тротуары.
Ширина зоны охраны по набережной реки Тьмаки - 19 м; ул. Ефимова - 21 м; ул. Троицкая и ул. Достоевского - по 23 м.
Северо-западная граница квартала - вдоль красной линии застройки улицы Троицкая - 108 м.
Юго-западная граница квартала - под прямым углом в юго-восточном направлении 116 м вдоль красной линии застройки ул. Ефимова.
Юго-восточная граница квартала - под прямым углом в северо-восточном направлении 118 м вдоль красной линии застройки ул. Достоевского.
Северо-восточная граница квартала - под прямым углом в направлении северо-запада, вдоль красной линии застройки набережной реки Тьмаки - 115 м.
Распространяется на территории землевладений, примыкающих к объектам культурного наследия (памятникам архитектуры) или к их территориям внутри квартала. На данной территории располагается дом N 23 по набережной реки Тьмаки (объект ценной историко-градостроительной среды):
- юго-восточная граница территории памятника архитектуры - дома N 24/1 по набережной реки Тьмаки.
- северо-западная граница - от северного угла территории памятника архитектуры в направлении юго-запад - 22 м;
- юго-западная граница - под прямым углом от получившейся точки в юго-восточном направлении - 40 м;
- юго-восточная граница квартала - под прямым углом от получившейся точки в северо-восточном направлении до красной линии застройки набережной - 22 м;
северо-восточная граница квартала - под прямым углом в направлении северо-запада, вдоль красной линии застройки набережной реки Тьмаки у северо-восточного фасада дома N 23 - 40 м.
Вдоль направления второстепенного визуального коридора от набережной реки Тьмаки в сторону церкви Белой Троицы до землевладения дома N 19 по ул. Ефимова и далее на территории соседних кварталов, пересекая территорию памятника - дома N 19.
Северо-восточная граница начинается от восточного угла квартала на расстоянии 12 м в северо-западном направлении вдоль красной линии исторической застройки землевладения дома N 19 на расстояние 5 метров;
Северо-западная граница -до красной линии застройки улицы Ефимова в юго-западном направлении 110 метров;
Юго-западная граница - в юго-восточном направлении вдоль красной линии исторической застройки улицы Ефимова - 8 метров;
Юго-восточная граница - в северо-восточном направлении 118 м до красной линии исторической застройки набережной реки Тьмаки.
Северо-восточная часть территории памятника архитектуры - дома N 19 по ул. Ефимова.
Северо-западная граница - от западного угла территории памятника архитектуры, в северо-восточном направлении 7 м.
Северо-восточная граница - в юго-восточном направлении 22 м.
Юго-восточная граница - в юго-западном направлении 7 м.
Юго-западная граница - в северо-западном направлении 22 м.
Данное проектное решение обусловлено сохранением парцелляции усадебной застройки сохранившихся характерных участков улиц, возможностью обеспечения наилучшего осмотра памятников архитектуры и сохранения их среды.
3.1.2.2.1.Режим использования охранных зон объектов культурного наследия.
Режим использования охранных зон подразумевает сохранение планировочной структуры, ландшафта и исторической среды:
- работы, связанные с сохранением и восстановлением планировки, зданий, сооружений, формирующих историческую среду и окружение памятников, и благоустройством территории;
- устройство дорог и дорожек, небольшие автостоянки, наружное освещение, озеленение и благоустройство, обеспечение других форм благоустройства, вызванных требованиями современного использования, но не нарушающих исторически ценную градостроительную среду и природный исторический ландшафт;
- возможно строительство на компенсационной основе сооружений - копий размещенных некогда построек или характерных сооружений в том же материале и пропорциях, что и утраченные постройки;
- ликвидируются малоценные постройки (сараи, гаражи);
- ликвидируется древесно-кустарниковая растительность, мешающая обзору объекта культурного наследия;
- недопустимость строительства новых объектов.
Охранная зона и территория памятника должны быть доступны для научных исследований и для посещения. В охранной зоне и на территории памятника сберегается исторически ценная система планировки, резервируются возможности восстановления ранее утраченных ее элементов и параметров, сохраняются соответствующие памятнику среда и ландшафт, обеспечиваются наиболее полное выявление достоинств памятника, благоприятные условия его обзора.
По красной линии застройки, где пролегают территория памятников и охранные зоны объектов культурного наследия, требуется в обязательном порядке восстановить традиционные ограды и ворота или выполнить ограждение методом сигнации.
Сохранению и восстановлению подлежат исторические ограды участков землепользования на территории охранной зоны.
3.1.2.3.Зона охраняемого природного ландшафта.
Зону охраняемого ландшафта составляет пойменная часть набережной реки Тьмаки (от абсолютной отметки горизонтали 131.50 до уреза поверхности воды). Она достаточно плохо сохранила свой исторический облик, дисгармоничным элементом в ней являются самопроизвольно произрастающие массы зеленых насаждений. Крутой береговой ландшафт играет активную роль в формировании панорамы Затьмацкой части города. Из этого вытекает, что для сохранения исторического облика, сохранения пейзажных панорам и перспектив, которые раскрываются на историческую застройку набережной, режим использования охраняемого ландшафта должен быть ограничен.
С целью улучшения состояния исторического ландшафта и научного благоустройства требуется выполнить рекультивацию ландшафта и специальный проект реконструкции и благоустройства набережной реки Тьмаки. Спуски к воде возможно организовать лишь в местах зон охраны памятников истории и культуры - продолжения ул. Достоевского и ул. Троицкой. Разрешенные по праву виды землепользования:
- спортивные и игровые площадки, лыжные трассы, велосипедные и беговые дорожки и т.д. (2 - 5% территории);
- вспомогательные сооружения, связанные с организацией отдыха (беседки, скамейки и другие малые архитектурные и скульптурные формы - 2%).
3.1.2.3.1.Охрана и рациональное использование.
На территории в границах охраняемого природного ландшафта запрещается:
- предоставление участков под застройку, а также для садоводства и огородничества и другой деятельности на территории объектов культурного наследия, не соответствующей режимам содержания их территории;
- предоставление участков под застройку, а также для садоводства и огородничества на территории памятника и зонах регулирования застройки без разрешения государственных органов по охране и использованию объектов культурного наследия;
- размещение объектов нового строительства, коммунально-складских предприятий, а также сооружений, нарушающих исторический облик квартала и зон регулирования застройки;
- устройство транспортных развязок, ЛЭП и других инженерных сооружений, нарушающих облик исторического квартала и прилегающего исторического ландшафта;
- городское озеленение набережной реки Тьмаки без согласования с органами охраны памятников;
- использование ядохимикатов, минеральных удобрений, химических средств защиты.
3.1.2.4.Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности.
Зона регулирования застройки располагается на всей незастроенной территории квартала, состоящей из четырех градаций (7 - 9). Зоны регулирования застройки определены исходя из зоны видимости фоновой застройки за объектами культурного наследия или на основании объемно-пространственного анализа застройки по красной линии квартала. На территории зон регулирования застройки допускается хозяйственная деятельность, если эта деятельность не наносит ущерба исторической застройке. Строительство в зонах регулирования застройки регламентируется по высоте, габаритам, характеру архитектуры, материалу стен и принципу размещения объемов.
Первая категория "7" (строгого режима регенерации территории исторической застройки - реконструкция и новое строительство) - традиционные места характерной застройки, либо так и не появившейся в силу различных обстоятельств в данном квартале, либо утраченной или являющейся в настоящее время рядовой или нейтральной. Данная застройка возможна по всем сторонам квартала вдоль трасс видовых раскрытий на памятники архитектуры по набережной реки Тьмаки и ул. Ефимова, ул. Троицкая и ул. Достоевского. Размещение отдельных жилых домов возможно в характерных местах в соответствии с парцелляцией, с характерными разрывами между домами, в традиционном масштабе и в соответствии с действующими градостроительными нормами и правилами.
Возможна застройка в масштабном единстве с окружением по пропорциям нейтральной застройки улицы Достоевского, членениям ее фасадов, по уклонам скатных крыш и цветовому решению. Данная застройка должна соответствовать следующим требованиям:
- не превышать параметры глубины в квартал 10 - 12 м;
- не превышать высоты: до карниза - 8 метров; до конька кровли - 12 м.
Вторая категория "8" (реконструкция застройки) - традиционные места, занимаемые хозяйственными постройками, скрывающимися от глаз прохожих с улиц. Заглубленное расположение возможной застройки позволяет в соответствии с парцелляцией выполнить новое строительство в целях формирования полноценной застройки квартала из 3 - 4-квартирных сблокированных домов в современных формах и объемах с частичным использованием плоских кровель. Высотные параметры объектов строительства устанавливаются по результатам пропорционального анализа исторической характерной застройки квартала. Максимальная высота - 12 м.
Это могут быть:
- жилые дома усадебного типа не выше 3-х этажей;
- блокированные жилые дома;
- жилые многоквартирные дома не выше трех этажей;
- библиотеки;
- аптеки торговой площадью до 20 кв. м;
- магазины торговой площадью до 60 кв. м;
- предприятия общественного питания с количеством посадочных мест до 16;
- кабинеты практикующих врачей, центры народной и др. медицины;
- парикмахерские.
Третья категория "9" (реконструкция, новое строительство) - традиционные места, занимаемые хозяйственными постройками, скрывающимися от глаз. Заглубленное расположение возможной застройки позволяет в соответствии с парцелляцией выполнить новое строительство (развитие) в целях формирования полноценной застройки квартала из 3 - 4-квартирных или общественных сблокированных домов в современных формах и объемах с использованием скатных кровель. Высотные параметры объектов строительства: максимальная высота до конька кровли - 6 м.
Четвертая категория "10" (реконструкция) - традиционные места, занимаемые хозяйственными постройками, - предназначена для развития.
Возможны пристройки или строительство отдельных 5 - 6-квартирных домов высотой венчающего карниза не более 12 м с повышением отдельных фрагментов застройки (акцентов) до 14 м, с использованием плоских или скатных кровель традиционного уклона, характерного для данного района города.
Неосновные и сопутствующие виды землепользования для отдельно стоящих и блокированных жилых домов:
- надомные виды деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными нормами;
- сады, огороды;
- бани, сауны при условии канализирования стоков;
- сооружения, связанные с выращиванием цветов, фруктов, овощей: парники, теплицы, оранжереи и т.д.;
- хозяйственные постройки;
- для жилых домов усадебного типа: встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более чем 2 транспортных средств на 1 земельный участок;
- для блокированных жилых домов из расчета на одну квартиру: встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более чем на 1 транспортное средство на 1 земельный участок.
Для многоквартирных жилых домов: встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи или стоянки из расчета не более чем 1 место парковки на 1 квартиру, а также открытые стоянки для временного хранения автотранспорта по расчету согласно строительным нормам и правилам.
Параметры:
минимальная площадь участка отдельно стоящего дома - 400 кв. м, включая площадь застройки;
минимальная площадь участка на одну семью блокированного жилого дома - 75 кв. м, включая площадь застройки, без площади застройки - 30 кв. м;
минимальная площадь участка многоквартирного жилого дома - из расчета 19,3 кв. м на 1 чел.
минимальное расстояние от границ землевладений до строений, а также между строениями:
- от границ соседнего участка до основного строения - 3 м;
- до хозяйственных и прочих строений - 1 м;
- до открытой стоянки - 1 м;
- до отдельно стоящего гаража - 1 м;
- от основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений - в соответствии с требованиями Строительных норм и правил 07.01-89, Санитарных правил и норм 2.2.1/2.1.1.984-00, Строительных правил 30-102-9.
По красной линии вдоль зоны регулирования застройки возможно выполнение ограждения территории методом сигнации. В зоне регулирования застройки следует учитывать соответствующую парцелляцию исторических участков землевладений при проектировании благоустройства или постановке новых сооружений.