Приложение к Постановлению от 31.05.2004 г № 97-ПА Временная методика
Временная методика определения и расчета арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности тверской области
1.Общие положения при определении арендной платы
1.Настоящая Методика разработана в целях обеспечения постепенного перехода к установлению величины арендной платы за пользование недвижимым имуществом (объектами нежилого фонда и земельными участками), находящимся в государственной собственности Тверской области, к рыночным арендным ставкам, складывающимся на рынке недвижимости региона.
Вместе с тем Методика учитывает интересы хозяйствующих субъектов, нуждающихся в экономической поддержке.
2.Арендная плата определяется и рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды.
3.При определении арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области, учитывается рыночная стоимость объекта аренды.
4.Рыночная стоимость объекта определяется независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Правительством Российской Федерации, иными правовыми актами Российской Федерации и Тверской области, регулирующими вопросы оценочной деятельности.
5.Величина арендной платы в договоре аренды устанавливается:
- по результатам публичных торгов, при этом стартовая цена за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области, определяется по результатам рыночной оценки объекта недвижимости, проведенной независимым оценщиком, с указанием рекомендуемой арендной платы - в случаях, когда проведение публичных торгов является обязательным;
- на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости с указанием рекомендуемой арендной платы - во всех остальных случаях.
6.В случае, если публичные торги на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тверской области, признаны несостоявшимися, то уполномоченным организатором торгов объявляются повторные торги, на которых стартовая цена арендной платы определяется на уровне стартовой цены первоначальных торгов.
В случае, если повторные торги признаны несостоявшимися, то организатор торгов вправе объявить проведение торгов в форме редукциона, где итоговая минимальная величина арендной платы, предложенная участником торгов, не может быть ниже 1/2 от стартовой величины рыночной арендной платы.
7.Величина арендной платы, определенная в соответствии с пунктом 5 настоящей Методики, может быть уменьшена в следующих случаях:
- при зачете затрат арендатора в связи с проведением им в установленном порядке и за свой счет капитального ремонта (реконструкции, неотделимых улучшений) объекта нежилого фонда по действующим договорам аренды - на сумму произведенных затрат;
- при зачете затрат арендатора в связи с проведением им в установленном порядке и за свой счет мероприятий по охране и улучшению земель - на сумму произведенных затрат;
- при зачете затрат арендатора, владеющего на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в государственной или муниципальной собственности, либо земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившего выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с Федеральным законом "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", - на сумму произведенных им затрат или части затрат.
8.Объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной собственности Тверской области, могут предоставляться в аренду за минимальную (льготную) арендную плату следующим категориям арендаторов:
а) органы государственной власти Российской Федерации;
б) учреждения, финансируемые из областного бюджета Тверской области;
в) общественные организации инвалидов;
г) детские общественные объединения;
д) юридические или физические лица, владеющие на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в государственной собственности Тверской области, вложившие свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", и обеспечившие их выполнение в соответствии с данным Федеральным законом.
9.В случаях, указанных в пунктах 7 и 8 настоящей Методики, размер арендной платы, подлежащий уплате по договору аренды, определяется с учетом понижающих коэффициентов Ккор и Ксоц.
2.Расчет арендной платы
10.Расчет арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области, осуществляется по следующей формуле:
Арендная плата = Аоц x S x Ксоц x Ккор x Кинф + Стр + Соц,
где
Аоц - рыночная стоимость аренды одного квадратного метра (руб./кв. м) в год без НДС, коммунальных и эксплуатационных услуг, определенная независимым оценщиком и/или по итогам публичных торгов по правилам, установленным настоящей Методикой;
S - площадь арендуемого объекта, определяемая по паспорту организации технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности (кв. м) - для объектов нежилого фонда либо по кадастровому плану земельной кадастровой палаты (га) - для земельного участка;
Ксоц - коэффициент социальной значимости арендатора, характеризующий категорию арендатора, в том числе социально-общественную направленность его деятельности, и отражающий объем прав пользования арендуемым имуществом, устанавливаемый для отдельных групп и категорий арендаторов Администрацией Тверской области при передаче государственного имущества по минимальным арендным ставкам.
При этом для организаций, полностью финансируемых из федерального или муниципального бюджетов, Администрация Тверской области вправе устанавливать Ксоц в тех значениях, которые позволяют обеспечивать сдачу в аренду объектов областной собственности по тем ставкам, по которым Российская Федерация либо соответствующее муниципальное образование сдает аналогичные объекты недвижимого имущества схожим по профилю деятельности организациям, финансируемым из областного бюджета Тверской области;
Ккор - корректирующий коэффициент, применяемый в случае компенсации затрат арендатора в связи с проводимым им капитальным ремонтом (реконструкцией, неотделимыми улучшениями) на арендуемом объекте - для объектов нежилого фонда либо в связи с проведением арендатором за свой счет мероприятий по охране и улучшению земель - для земельных участков;
Кинф - коэффициент изменения цен на рынке недвижимости, который определяется распоряжением Администрации Тверской области не позднее 1 марта каждого года, в т.ч. по данным областного комитета статистики (в первый год аренды Кинф = 1);
Стр - величина страхового взноса за арендуемый объект;
Соц - величина взноса арендатора по возмещению затрат собственника на оценку объекта.
11.Страховой взнос (Стр) и взнос арендатора по возмещению затрат собственника на оценку объекта недвижимого имущества (Соц) применяются при расчете арендной платы с 1 января 2005 года.
3.Корректирующий коэффициент (Ккор) и Коэффициент социальной значимости арендатора (Ксоц)
12.Корректирующий коэффициент (Ккор) устанавливается в значении 0,5.
Коэффициент применяется органом по управлению государственным имуществом на срок, позволяющий зачесть произведенные на объекте аренды затраты в соответствии с пунктом 7 настоящей Методики.
13.Коэффициент социальной значимости арендатора (Ксоц) устанавливается в значении 0,5.
Коэффициент применяется органом по управлению государственным имуществом при предоставлении недвижимого имущества за минимальную (льготную) арендную плату категориям арендаторов, указанным в пункте 8 настоящей Методики.
4.Заключительные положения
14.При оформлении органом по управлению государственным имуществом договоров аренды до 1 января 2005 года:
а) оплата стоимости услуг оценщиков при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тверской области, осуществляется за счет средств арендатора на основании трехстороннего договора между арендодателем-заказчиком N 1, арендатором-заказчиком N 2 и оценщиком;
б) орган по управлению государственным имуществом вправе предусматривать в договорах аренды условие о возмещении затрат арендатора на проведение оценки арендованного объекта в счет арендной платы исходя из стоимости оценочных услуг по определению рыночной стоимости объекта оценки с указанием величины арендной платы, принимаемых органом по управлению государственным имуществом к зачету в счет арендной платы, утвержденных соответствующим постановлением Администрации области, в равных долях ежемесячно до окончания срока действия договора аренды, но не дольше 1 года;
в) существенным условием при заключении договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тверской области, является страхование арендатором за свой счет объекта аренды на весь срок действия договора аренды от рисков, определяемых органом по управлению государственным имуществом, в порядке и на условиях, установленных соответствующим постановлением Администрации Тверской области.