Постановление Губернатора Тверской области от 25.10.2001 № 444

 

ГУБЕРНАТОР

ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

25.10.2001

г. Тверь

№ 444

 

ОБ УТВЕРЖДЕНИИРЕЗУЛЬТАТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ

УГОДИЙ ТВЕРСКОЙОБЛАСТИ

 

Всоответствии с Постановлениями Правительства Российской Федерации от 25 августа1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель", от 8 апреля2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственнойкадастровой оценки земель" и Постановлением Губернатора области от12.04.2001 N 147 "О государственной кадастровой оценке земельпоселений и других категорий земель в области" постановляю:

1.Утвердить согласованные с Федеральной службой земельного кадастра Россииматериалы государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Тверскойобласти (прилагаются).

2.Рекомендовать соответствующим территориальным органам федеральных органовисполнительной власти, органам местного самоуправления муниципальныхобразований использовать утвержденные результаты государственной кадастровойоценки земель сельскохозяйственных угодий для целей налогообложения и иныхустанавливаемых законодательством целей.

3.Контроль за исполнением настоящего Постановления возложить на заместителягубернатора области Сурайкина В.А.

4.Постановление вступает в силу через 10 дней с момента опубликования текстаПостановления и таблицы N 8 приложения к нему.

 

 

Губернатор области                                                               В.И.Платов

 

 

 

Приложение

кПостановлению Губернатора

Тверскойобласти

от 25октября 2001 г. N 444

 

ФЕДЕРАЛЬНАЯСЛУЖБА ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА РОССИИ

 

КОМИТЕТПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

ПОТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

ТВЕРСКОЕЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЕ

ПРОЕКТНО- ИЗЫСКАТЕЛЬСКОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ

 

МАТЕРИАЛЫ

ГОСУДАРСТВЕННОЙКАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХУГОДИЙ ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

г.Тверь

2001г.

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Земля- как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической,экономической, социальной, производственной, коммунальной и других сферах -обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейшихусловий нормального функционирования и развития многоукладной экономики.Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытываюткак государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управленииземельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов,проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъектыземельного права при совершении разного рода сделок с землей.

Насегодняшний день в области сложились адекватные предпосылки для реформированиямеханизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиесяв государственной и муниципальной собственности, а также государственнойполитики в области оценки земель для целей налогообложения земли.

Правовойосновой работ, проводимых по государственной кадастровой оценке земель,является Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года N 945 "Огосударственной кадастровой оценке земель", Постановление ПравительстваРоссийской Федерации от 8.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведениягосударственной кадастровой оценки земель", Постановление ГубернатораТверской области от 12.04.2001 N 147 "О государственной кадастровой оценкеземель поселений и других категорий земель в области".

Государственнаякадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществлялась в два этапа.Реализация I этапа проводилась по единой методике в целях обеспечениясопоставимости результатов кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий науровне субъектов Российской Федерации и осуществлялась на основе капитализациирасчетного рентного дохода.

Территориальныморганам Российской Федерации предоставлены Федеральной службой земельногокадастра России кадастровые стоимости сельскохозяйственных угодий и базовыенормативы для проведения государственной кадастровой оценкисельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации. Эти исходныеданные приводятся в таблице 1:

 

Таблица1

 

Нормативыдля государственной кадастровой оценки

сельскохозяйственныхугодий Тверской области

 

№№ пп	Наименование нормативов	Единица измерения	Величина Норматива
1	2	3	4
Официально предоставляемые Росземкадастром
1	Продуктивность сельхозугодий по выходу:
1.1	- кормовых единиц	ц/га	10,5
1.2	- валовой продукции	руб./га	1231
2.	Затраты на использование сельхозугодий	руб./га	892
3.	Норматив окупаемости затрат (коэффициент)	руб./га	1,07
4.	Цена производства (стр.2 х стр.3)	руб./га	954
5.	Рентный доход:
5.1	Дифференциальный (стр. 1.2 – стр. 4)	руб./га	277
5.2	Абсолютный	руб./га	12
6.	Срок капитализации рентного дохода	лет	33
7.	Кадастровая стоимость земель (стр.5.1 + 5.2) х стр. 6	руб./га	9540
Разрабатываемые в области
8.	Балл бонитета почв сельхозугодий	балл	44,2
9.	Индекс технологических свойств		1,43
10.	Грузоемкость земель	экв.т/га	0,30
11.	Внехозяйственная удаленность земель	экв. км	35
12.	Затраты на перевозку груза на 1 км	руб./т	2,12

 

Первыйэтап работ по государственной кадастровой оценке проводился в соответствии с"Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодийна уровне субъектов Российской Федерации". Методика утверждена Госкомземом России и согласована с Минсельхозпродом России,Минэкономики России и Минимуществом России 11 мая 2000 года. Второй этап работпо государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий проводился всоответствии с "Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственныхугодий в субъекте Российской Федерации", утвержденными ГоскомземомРоссии 15 мая 2000 года.

Государственнаякадастровая оценка сельскохозяйственных угодий области проводилась путемдифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат,установленных на первом этапе работ.

Нарядусо стандартными терминами и определениями государственной кадастровой оценкисельскохозяйственных угодий в данной работе применяются понятия, требующиеразъяснения:

государственнаякадастровая оценка сельскохозяйственных угодий - совокупность административныхи технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимостиземельных участков в границах административно - территориальных образований посостоянию на определенную дату;

интегральныйпоказатель плодородия почв (разновидности или группы почв) - относительнаявеличина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность(урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом,измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100);

интегральныйпоказатель технологических свойств объектов кадастровой оценки - величинаиндекса технологических свойств объекта кадастровой оценки, определяемого сучетом влияния энергоемкости, контурности,каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат повозделыванию и уборке (частично) сельскохозяйственной продукции;

интегральныйпоказатель местоположения объекта кадастровой оценки - величина эквивалентногорасстояния в километрах до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции ибаз снабжения материально - техническими ресурсами, рассчитываемая с учетомобъемов и классов грузов и качества (групп) дорог;

дифференциальныйрентный доход - дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на земляхотносительно лучшего качества и местоположения;

абсолютныйрентный доход - минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на 1 гектарсельскохозяйственных угодий, независимо от их качества и местоположения длявсех субъектов РФ;

расчетныйрентный доход - сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов;

кадастроваястоимость - капитализированный расчетный рентный доход.

Цельюкадастровой оценки является определение кадастровой стоимостисельскохозяйственных угодий в границах объекта кадастровой оценки дляобоснования земельного налога и иных целей, установленных законодательством.Объектом кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья в границахадминистративных районов, землевладений (землепользовании) юридических ифизических лиц.

Предметомкадастровой оценки является значение кадастровой стоимости объектов кадастровойоценки.

Сельскохозяйственныеугодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурснезависимо от фактического видового использования под пашню или кормовыеугодья.

 

1.ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ

 

Кадастроваяоценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (1этап) проводилась с целью определения средней кадастровой стоимости 1 гектарасельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов дляпроведения кадастровой оценки внутри субъекта РФ.

Припроведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектовРФ определялись следующие показатели в расчете на 1 гектар сельскохозяйственныхугодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерахкормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции,расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.

Оценочнаяпродуктивность с 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитана на основаниифактической урожайности с/х культур и сенокосов за 1996 - 1998 гг.

Оценочныезатраты на 1 га сельскохозяйственных угодий определены путем дифференциациисредних затрат по РФ за 1998 год пропорционально среднегодовому за 1992 - 1998годы индексу затрат субъекта РФ по отношению к средним затратам по РФ за этотпериод. Полученные показатели затрат корректировались на разницу в урожайностиза периоды 1996 - 1998 гг. и 1992 - 1998 гг.

Оценочныезатраты на 1999 год определены умножением оценочных затрат 1998 года накоэффициент 1,887 (индекс удорожания цен на промышленную продукцию,потребляемую в сельском хозяйстве).

Дифференциальныйрентный доход рассчитан как разница между оценочной продуктивностью (стоимостьваловой продукции) и оценочными затратами на 1999 год, умноженными накоэффициент рентабельности 1,07.

Расчетныйрентный доход (земельная рента) определен суммированием дифференциального иабсолютного рентных доходов. Абсолютный рентный доход принят в размере 1% отстоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по РФ(12 руб./га).

Всоответствии с Методикой государственной кадастровой оценкисельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость - это капитализированныйрасчетный рентный доход:

 

                                       РРД

                            Vсх= ------,

                                         R

 

гдеVcx - кадастровая стоимость сельскохозяйственныхугодий;

РРД- расчетный рентный доход;

R- норматив капитализации, принят в размере 3%.

Такимобразом, в данной методике кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий -это капитализированный расчетный рентный доход за 33 года.

 

2.ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТОВ

 

Непосредственнымипервичными объектами государственной кадастровой оценки являются сельскохозяйственныеугодья ассоциаций крестьянских хозяйств, колхозов, сельскохозяйственныхкооперативов, акционерных обществ и муниципальных предприятий, подсобныхсельскохозяйственных предприятий, сельскохозяйственных научно -исследовательских и учебных заведений, прочих предприятий, крестьянскиххозяйств, фонда перераспределения района, сельскохозяйственные угодья сельскихи районных администраций вне черты городских и сельских поселений.

Объектыкадастровой оценки группировались в границах бывших колхозов и совхозов до ихреформирования, по которым проводилось почвенное обследование ивнутрихозяйственная оценка земель.

Информацияо площадях сельскохозяйственных угодий, в том числе пашни, собиралась по даннымгосударственного кадастрового учета земель по состоянию на 1.01.2000. Площадиземель и списки объектов кадастровой оценки уточнялись и согласовывались вадминистративном районе.

Исходныеданные о перевозимых грузах, стоимости грузовых перевозок, удаленности икачества дорог до пунктов реализации сельхозпродукции и пунктов материально -технического снабжения уточнялись в районных управлениях сельского хозяйства иДепартамента социально - экономического развития села администрации Тверскойобласти.

Базовыенормативы для государственной кадастровой оценки: продуктивность 1 гасельскохозяйственных угодий, в рублях и в центнерах кормовых единиц (ц. к. е.),средние затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий, в руб., - представленыцентрализовано Росземкадастром.

Кадастроваяоценка сельскохозяйственных угодий включает:

-определение интегральных характеристик объектов кадастровой оценки поплодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

-определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимостисельскохозяйственных угодий объектов кадастровой оценки (стоимостная оценка):

а)Интегральный показатель плодородия почв - балл бонитета земель объектовкадастровой оценки вычисляется на основе экспликаций площадей оценочных групп ибаллов их бонитетов.

Присоставлении шкалы бонитировки групп почв использовались материалы IV тураоценки, которая проводились в области в 1991 году, где по каждой оценочнойгруппе были вычислены значения показателей признаков и свойств почв,достоверность которых была подтверждена, а также определены поправочныекоэффициенты.

Использовалисьследующие показатели:

1.Содержание гумуса в верхнем горизонте, в %;

2.Содержание физической глины, в %;

3.Сумма поглощенных оснований, в мг - экв.;

4.Мощность гумусового горизонта, в см.

Кромеэтого были использованы следующие поправки на специфические свойства почв:

а)степень сложности;

б)каменистость;

в)переувлажненность.

Приопределении кадастровой стоимости сельскохозяйственные угодья оцениваются по ихкачеству независимо от фактического видового использования. Поэтому для болееправильного определения балла бонитета были учтены значения показателейпризнаков и свойств почв кормовых угодий, не используемых в IV туре оценки.

Каждыйоцениваемый признак оценочных групп почв определялся по 100-бальной системе.

За100 баллов принималось содержание: гумуса - 4%, сумма поглощенных оснований -20 мг / экв., содержание физической глины - 30%,мощность гумусового горизонта - 50 см.

Натакие свойства, как смытость, каменистость и переувлажненность (оглеение) быливведены следующие поправочные коэффициенты:

присредней и сильной каменистости - 0,45;

присмытости почв:

слабой- 0,85;

средней- 0,60;

сильной- 0,35;

приоглеености почв:

слабой- 0,85;

средней- 0,55;

сильной- 0,40.

Врезультате был рассчитан совокупный почвенный балл по оценочным группам почв поформуле:

 

Б = VБ1 х Б2 хБ3 хБ4  хК1 х К2 х К3

где Б 1,2,3,4 -баллы по каждому признаку почв,

 

      К 1,2,3 – поправочные коэффициенты на смытость, каменистость и оглеение.

Баллбонитета групп почв i-го объекта кадастровой оценки (Бi определялся взвешиванием баллов бонитета j-x оценочныхгрупп почв i-го объекта кадастровой оценки (Бji) на площади (Sji):

 

                                   n                     n

                         Б i  = е Б ji  х   S ji : е S ji 

                                j =1                  j =1

 

Шкалабонитировки групп почв приводится в таблице 2.

 

Таблица2

 

Шкалабонитировки групп почв Тверской области

 

Номер п/п	Шифр оценочных групп почв	Балл по свойствам					Коэффициет поправки	Балл бонитета	Балл энергоемкости
		Сумма погл.основан.	Мощность орг.горизонта	Содержание гуммуса	Грансостав	Совокупный
1	12	34	61	40	49	45	1.00	45	70
2	13	33	61	48	67	50	0.45	22	76
3	131	33	59	45	66	49	0.45	21	80
4	14	60	53	45	72	56	0.60	33	96
5	15	53	52	40	98	57	0.60	34	84
6	27	53	56	45	99	60	1.00	60	90
7	271	53	54	45	99	59	0.85	50	90
8	272	53	56	48	99	61	0.85	52	94
9	28	41	57	45	93	56	1.00	56	84
10	281	34	41	68	93	54	1.00	54	84
11	282	46	54	40	94	55	0.85	47	84
12	283	47	58	48	94	59	0.85	50	88
13	284	37	43	73	93	57	0.85	48	88
14	29	29	58	45	93	52	1.00	52	84
15	291	17	44	73	90	47	1.00	47	84
16	292	29	52	45	93	50	0.85	42	84
17	293	46	58	5	92	61	0.85	52	88
18	294	39	56	50	91	56	0.45	25	88
19	295	36	43	62	91	54	0.85	46	88
20	30	34	57	42	73	49	1.00	49	76
21	301	29	60	40	67	46	1.00	46	76
22	302	22	42	60	72	45	1.00	45	76
23	303	37	55	38	73	49	0.85	42	76
24	304	36	58	46	73	52	0.85	44	80
25	305	36	60	45	69	51	0.85	43	80
26	306	26	42	68	74	48	0.85	41	80
27	31	32	54	45	92	52	1.00	52	84
28	32	31	60	38	65	46	1.00	46	76
29	321	24	44	56	62	43	1.00	43	76
30	322	39	55	35	62	46	0.85	39	76
31	323	33	60	45	66	49	0.85	42	80
32	324	25	45	59	64	45	0.85	38	80
33	34	47	58	45	95	58	0.45	26	80
34	341	40	52	40	92	52	0.45	23	84
35	35	32	58	40	73	48	0.45	22	76
36	351	33	52	42	73	47	0.45	21	76
37	352	27	59	45	65	46	0.45	20	76
38	38	46	58	50	95	60	1.00	60	84
39	40	29	63	40	56	45	1.00	45	76
40	401	30	63	40	60	46	1.00	46	76
41	41	42	61	55	88	59	1.00	59	84
42	44	26	63	35	57	42	0.45	19	76
43	45	36	52	35	74	47	0.60	28	76
44	46	57	52	45	99	60	0.45	27	90
45	47	42	57	35	97	53	0.45	24	84
46	48	44	58	38	99	56	0.45	25	84
47	49	31	54	30	76	44	0.45	20	76
48	50	77	51	91	95	76	0.55	42	92
49	501	61	55	65	94	67	0.70	47	92
50	502	62	41	76	93	63	0.70	44	92
51	503	50	58	62	94	64	0.45	29	92
52	504	75	55	71	98	73	0.70	51	99
53	505	91	51	98	99	82	0.55	45	99
54	51	76	50	96	93	75	0.55	41	92
55	511	57	56	70	94	68	0.70	48	92
56	512	60	41	74	90	57	0.70	40	92
57	52	56	50	79	68	62	0.55	34	84
58	521	35	57	53	66	51	0.70	36	84
59	522	36	44	62	67	50	0.70	35	84
60	523	36	58	52	73	53	0.45	24	84
61	53	51	49	76	73	61	0.55	33	84
62	531	40	57	58	71	55	0.70	38	84
63	532	38	44	70	72	53	0.70	37	84
64	533	34	55	50	72	51	0.45	23	84
65	54	84	52	96	94	79	0.40	32	101
66	541	96	51	100	98	83	0.40	33	108
67	55	64	52	86	71	67	0.40	27	91
68	56	86	53	98	93	80	0.40	32	101
69	57	66	50	88	75	68	0.40	27	91
70	60	81	55	76	90	70	1.00	70	84
71	61	70	64	75	62	68	1.00	68	76
72	63	59	62	72	57	62	0.45	28	76
73	65	82	56	67	86	72	1.00	72	84
74	71	100	52	62	87	73	0.60	44	84
75	72	98	59	96	96	85	0.55	47	92
76	73	100	56	96	98	85	0.40	34	108
77	76	100	52	62	87	73	0.45	33	84
78	77	99	55	98	98	85	0.55	47	108
79	78	80	55	95	87	78	0.55	43	92
80	80	94	55	98	99	84	0.55	46	99
81	86	89	54	100	95	82	0.40	33	101
82	87	98	47	100	88	80	0.40	32	105
83	88	100	51	100	90	82	0.20	16	109
84	91	100	92	100	89	95	0.20	19	109
85	92	100	114	100	89	100	0.20	20	120
86	93							11	120
87	875	98	60	100	70	80	0.20	17	120
88	878	75	54	68	96	72	0.85	61	88
89	880	75	46	51	70	59	0.85	50	80
90	882	91	76	75	95	84	0.85	71	88
91	883	67	58	53	66	61	0.85	52	80
92	888	84	59	73	95	76	1.00	76	84
93	889	62	56	60	71	62	1.00	62	76
94	8891	48	51	35	44	44	1.00	44	70
95	894	76	74	90	99	84	0.55	46	99
96	895	88	71	80	94	83	0.55	45	92
97	896	81	68	73	73	74	0.55	41	84
98	897	92	78	94	98	90	0.40	36	108
99	898	65	69	73	72	70	0.40	28	91
100	8981	86	71	89	94	84	0.40	34	101
101	935	94	60	100	70	79	0.20	16	120
102	936	100	116	100	70	95	0.20	19	120
103	938	80	48	40	92	61	0.35	21	90
104	9381	55	54	32	94	55	0.35	19	84
105	942	55	76	62	99	71	0.70	50	99
106	943	43	71	66	89	65	0.70	46	92

 

б)Определение интегрального показателя технологических свойств.

Ктехнологическим свойствам относятся: энергоемкость почв (измеряемаясопротивлением почвообразующим орудиям); контурностьполей - размер, конфигурация и их изрезанность препятствиями механизированнойобработке; внутрихозяйственная удаленность полей; рельеф и каменистость угодий;интегральный показатель технологических свойств - индекс технологическихсвойств рассчитывается с учетом долей затрат, зависящих отдельно отэнергоемкости (Дзэ) и технологических свойствземельных участков (Дзт):

 

                Дзэ хБэп +(Дзт - Дзэ) х 100 Кр х Кк

           Ит =-------------------------------------,

                             Дзт х Бк

 

где Бэп - оценка энергоемкости почв, балл;

Бк- оценка контурности участков угодий, балл;

Кр , Кк -оценка соответственно рельефа и каменистости, коэффициент.

Определениеиндекса технологических свойств производится относительно эталонных условий -удаленность полей до 1 км, 100-бальные контурность иэнергоемкость почв, рельеф ровный, каменистость отсутствует (коэффициент оценки= 1,00).

в)Определение интегрального показателя местоположения.

Местоположениеобъекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния поудаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и базснабжения материально - техническими ресурсами, объемов и классов грузов икачества (групп) дорог.

Объемыперевозочных грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодийопределялись по данным департамента по социально - экономическому развитию селаадминистрации области за 1997 - 1999 г.г.

Объемыразнородных грузов переводились в эквивалентные по коэффициентам: зерно,картофель, овощи - 1,0 (I класс груза - принимается за эквивалент), молоко,скот в живом весе - 1,25 (II класс); лен - 1,4 (III класс).

Дорогиразличного качества переводились в эквивалентные по коэффициентам: перваягруппа дорог (эквивалент) - 1,0; вторая группа - 1,5, третья - 2,5.

Эквивалентноерасстояние от объекта оценки до пунктов реализации продукции вычислялось каксредневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозкипо разным группам дорог по формуле:

 

                m

               SUM Гix Кi x (Р  x Д + Р  x Д  + Р  xД )

              j = 1            1   1    2    2   3    3

       ЭР i   = --------------------------------------------,

                                n

                               SUM   Г i x К i

                              j = 1

 

где ЭРi - средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта кадастровой оценки, км;

Гi - объем реализации i-го вида продукции в общем объеме товарной продукцииТверской области, %;

    Р , Р ,  Р  -расстояние перевозки i-го вида продукции (груза)

     1  2    3

соответственно1-й, 2-й и 3-й группам дорог, км;

    Д , Д   - коэффициенты перевода соответственно 2-й и3-й групп

     2  3

дорог вэквивалентные;

Кi - коэффициент пересчета i-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.

 

3.АЛГОРИТМ РАСЧЕТА

 

Расчетныйрентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий рассчитаны наосновании интегральных показателей по плодородию, технологическим свойствам,местоположению и базовых оценочных нормативов, приведенных в таблице 1. Расчетыпроводились вручную, поэтому необходимо было рассчитать шкалы дифференциальногорентного дохода сельскохозяйственных угодий по плодородию почв, технологическимсвойствам и по их местоположению.

а)Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий поплодородию почв.

Дифференциальныйрентный доход по плодородию почв вычисляется как разность между валовойпродукцией и ценой ее производства при средних в области условияхтехнологических свойств и местоположения сельскохозяйственных угодий.

Валоваяпродукция объекта определяется путем дифференциации базовой оценочнойпродуктивности по баллам бонитета:

 

                                  Во

                           В = ---- x Б

                                    Бо

 

где Во - базовая продуктивность - 1231 руб./га;

Бо - балл бонитета в среднем пообласти - 44,2;

Б- балл бонитета - 40,2;

В= (1231 / 44,2) x 40,2 = 1119 руб./га.

Базовыеоценочные затраты составляют 892 руб./га. Часть затрат, зависящая от уровняпродуктивности, дифференцируется пропорционально баллам бонитета почв. Приуровне урожайности (продуктивности) сельскохозяйственных угодий 10,5 ц. к. е.доля затрат равна 0,175 (таблица 3). Затраты, пропорциональные баллам бонитетапочв, составляют 156,1 (892 x 0,175) рубля на 1 гектар или 3,53 рубля в расчетена 1 балл бонитета (156,1 / 44,2).

 

Таблица3

 

Структуразатрат, принятых при оценке

сельскохозяйственныхугодий, в долях

 

Урожайность, ц.к.е.	Затраты, зависящие от		Межхозяйственные затраты, зависящие от местоположения хозяйств и постоянные
	урожайности	технологических свойств почв
1	2	3	4
8	0,14	0,38	0,48
10	0,17	0,36	0,47
12	0,19	0,35	0,46
14	0,21	0,34	0,45
16	0,23	0,32	0,45
18	0,25	0,31	0,44
20	0,27	0,30	0,43
22	0,28	0,29	0,43
24	0,30	0,28	0,42
26	0,31	0,27	0,42
28	0,32	0,26	0,42
30	0,34	0,25	0,41
32	0,35	0,24	0,41
34	0,36	0,24	0,40

 

Оценочныезатраты в зависимости от балла бонитета определяются по формуле:

 

                                              Б

              З = Зоx (1 - Дэу) + Зо x Дзу x----,

                                               Бо

 

где Зо - базовые затраты;

Дзу - доля затрат.

При40,2 баллах бонитета затраты составят 878 руб./га:

 

                                            40,2

           892 x (1 - 0,175) + 892 x 0,175 x---- = 878

                                            44,2

 

Ценапроизводства валовой продукции составит 939 рублей на 1 га (878 x 1,07 -нормативный коэффициент рентабельности).

Дифференциальныйрентный доход по плодородию при 40,2 баллах составит 180 руб./га (1119 - 938).

б)Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий потехнологическим свойствам.

Расчетныйдоход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки (Ртi), определяется путем дифференциации части базовыхзатрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в области (Зо) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта кадастровой оценки:

 

                                           Итi

                Ртi =Зо x Но x Дзт x (1 - ---),

                                           Ито

 

где Итi иИто - индексы технологических свойств i-го объекта ипо области (таблица 4);

Дзт - доля затрат,обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий (таблица3);

 

                                        1,33

        Ртi = 892 x1,07 x 0,358 x (1 - ----) = 24 руб./га

                                        1,43

 

Таблица4

 

Шкаладифференциального рентного дохода

потехнологическим свойствам

 

Индекс технологических свойств	1,33	1,35	1,37	1,39	1,41	1,43	1,45	1,47	1,49	1,51	1,53	1,55
Полярный рентный доход	24	19	14	10	5	0	-5	-10	-14	-19	-24	-29

 

Данныйрентный доход является полярным, то есть при среднем в области значении индексатехнологических свойств (1,43) он равен нулю. По мере отклонения индексатехнологических свойств сельскохозяйственных угодий от среднего значения пообласти в большую сторону цена производства валовой продукции возрастает,вследствие этого снижается рентный доход и, наоборот, при отклонении в меньшуюсторону цена производства валовой продукции снижается, а рентный доход увеличивается.Таким образом, дифференциальный рентный доход при индексе технологическихсвойств 1,33 составляет 24 рубля.

в)Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий поместоположению.

Рентныйдоход по местоположению (Рмi) объектов оценкирассчитан как разность между стоимостью внехозяйственныхгрузоперевозок при средних в области значениях удаленности и грузоемкостисельскохозяйственных угодий (таблица 1) и стоимостью грузоперевозок прииндивидуальных параметрах местоположения и грузоемкости объекта кадастровойоценки по формуле:

 

               Рмi =(Эро x Го - Эрi x Гi) x Т xНо,

 

где Эро и Эрi - эквивалентныерасстояния грузоперевозок в среднем по области и по i-муобъекту кадастровой оценки, км;

Го и Гi -нормативная грузоемкость по области и по i-муобъекту, тонн;

Т- затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб.

Стоимость1 т грузоперевозок в целом по Тверской области по данным Департамента посоциально - экономическому развитию села администрации области составила 2,12руб./км.

Нормативнаягрузоемкость сельскохозяйственных угодий области определена делением общегообъема реализуемой продукции за 1997 - 1998 г.г. наобщую площадь сельскохозяйственных угодий. Объемы материально - технических истроительных грузов взяты в пропорции 60% от объема реализуемойсельскохозяйственной продукции.

Нормативнаягрузоемкость i-го объекта оценки рассчитана путемдифференциации нормативной грузоемкости в области пропорционально баллубонитета почв. Например, при 40,2 баллах бонитета почв сельскохозяйственныхугодий их грузоемкость составит 0,27 тонн:

 

                            40,2

                    Гi= ------ x 0,30 = 0,27 т

                            44,2

 

Приудаленности объекта оценка на 20 км эквивалентного расстояния и затратах 2,12руб. за один тонно-километр дифференциальный рентный доход по местоположениюсоставит 12 руб./га:

 

     Рмi = (35 x 0,30- 20 x 0,27) x 2,12 x 1,07 = 12 руб./га

 

Наосновании шкал дифференциальных рентных доходов сельскохозяйственных угодий поплодородию, технологическим свойствам и местоположению разработана шкаладифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий путем сложениятрех частных (таблица 5).

 

Таблица5

 

СубъектРоссийской Федерации

Тверскаяобласть

 

Шкаладифференциального рентного дохода

сельскохозяйственныхугодий

за2000 год (руб./га)

 

 

	Удаленность земель- средневзвешенное эквивалентное растояние, км.														Балл бонитета почв	Индекс технологических свойств
	1														2	3
	115	100	80	60		50		40		30		20	10	5		1,08	1,15	1,22	1,29	1,36	1,43	1,50	1,57		1,64		1,71		1,78		1,85		1,92		1,99	2,06	2,13	2,25
	-2	1	6	10		12		15		17		19	22