Сообщение от 12.04.2010 г № Б/Н
Сообщение администрации города Твери от 12.04.2010
Департаментом ЖКХ администрации города Твери в целях совершенствования договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией разработан Примерный договор управления многоквартирным домом. В представленной редакции договора учтены замечания и предложения контрольно-счетной палаты и правового управления Тверской городской Думы. К отдельным пунктам Примерного договора даны комментарии по возможным альтернативным вариантам решения того или иного вопроса в рамках действующего законодательства, имеются ссылки на нормы действующего законодательства. Примерные условия договора носят рекомендательный характер. На наш взгляд, представленный договор обеспечивает баланс интересов его сторон. Надеемся, что разработанные условия договора позволят предотвратить многие конфликтные ситуации и обеспечат надежную защиту прав и интересов граждан - собственников помещений в многоквартирных домах.
Общие положения
В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ (далее ЖК - РФ) собственники помещений в многоквартирном доме (далее - МКД), выбирая конкретную управляющую организацию, должны сформулировать на общем собрании условия договора с ней и подписать договор управления.
В соответствии со ст. 162 Кодекса одной стороной договора управления является управляющая организация, а другой могут быть:
собственники помещений в МКД (если управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД);
органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского кооператива, предусмотренного федеральным законом (если управляющая организация выбирается органами управления этих некоммерческих организаций). При этом факт заключения договора управления с управляющей организацией не означает изменения способа управления многоквартирным домом;
органы местного самоуправления в установленных ЖК РФ случаях.
Договор управления МКД заключается в простой письменной форме. При этом каждый собственник помещения заключает его на условиях, указанных в решении общего собрания. Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, поскольку МКД - это единый сложный объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая организация. Условия управления МКД как единым объектом не могут быть различными, противоречивыми. Безусловно, полного единства мнений достичь на практике невозможно. Вместе с тем, решения на общем собрании по этому вопросу принимаются простым большинством голосов, вероятность получения единства мнений достаточно высока.
Предметом договора управления МКД является осуществление управляющей организацией по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):
- оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
- предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в МКД и лицам, пользующимся помещениями в таком доме;
- осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД.
ЖК РФ называет следующие существенные условия договора управления:
- состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, в т.ч. по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;
- порядок определения цены договора и составляющей ее платежа, содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками помещений в МКД;
- порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Таким образом, договор должен четко определять в отношении какого имущества осуществляется управление. Это положение конкретизируется путем составления перечня объектов и описания состояния общего имущества МКД. Такой перечень является неотъемлемой частью договора управления.
Стороны должны указать в договоре управления что именно необходимо сделать для достижения целей управления домом. Собственники помещений вправе определить любой перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Единственным критерием при установлении такого перечня является обеспечение собственниками помещений необходимого состояния МКД, определяемого правовыми актами, имеющими обязательную силу. При этом управляющая организация не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключается по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ). Она может лишь объяснить собственникам влияние включения или не включения какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома. Окончательное решение по этому вопросу всегда остается за собственниками - на них лежит вся ответственность за принятое решение.
В договоре управления также должен быть указан перечень коммунальных услуг, которые обязана предоставлять управляющая организация, она должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение, поскольку сами ресурсы - холодная и горячая вода, газ, электрическая и тепловая энергия - подаются в жилое помещение по общедомовым сетям, за содержание которых она отвечает. Преобладающим способом оплаты коммунальных услуг в ближайшее время будет являться оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета.
Поскольку договор управления является возмездным, то в нем должна быть указана общая цена договора. Помимо этого он отражает расчет платы собственников за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок ее внесения (сроки, номер банковского счета управляющей организации, основания и порядок снижения оплаты и т.п.).
Важнейшим условием договора управления является контроль выполнения обязательств управляющей организации. При новом порядке отношений, помимо государственного и муниципального контроля, должен сложиться институт действенного контроля всеми собственниками. ЖК РФ (ч. 11 ст. 162) обязывает управляющую организацию ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной форме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.
Кодекс устанавливает, что договор управления МКД заключается на срок не менее года и не более пяти лет (ч. 5 ст. 162). При отсутствии заявлений сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях . Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее тридцати дней со дня его подписания . Договором этот срок может быть изменен. За нарушение указанного срока к управляющей организации могут быть применены соответствующие санкции.
Согласно положениям ЖК РФ передача жилых домов в управление управляющей организации должна осуществляться в отношении каждого МКД в отдельности. Исходя из этого, для каждого дома, даже если одна управляющая организация управляет группой близлежащих однородных домов, должен заключаться самостоятельный договор управления. Это вытекает из положений ст. 161 ЖК РФ, согласно которым выбор управляющей организации может осуществляться на собрании собственников помещений только одного дома.
Немаловажным обязательством по договору управления является передача технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обязана передать ее за 30 дней до прекращения договора управления МКД вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений, передача технической документации должна производиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан - любому собственнику помещения в таком доме. Порядок ведения технической документации на многоквартирный дом, в т.ч. воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, и оплата соответствующих расходов управляющей компании должны согласовываться сторонами в договоре управления.
Администрация города Твери
ПРИМЕРНЫЙ (РЕКОМЕНДУЕМЫЙ)
ДОГОВОР
УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
(С ПРИЛОЖЕНИЯМИ)
"____" __________ 201__ г.
Управляющая организация ______________________________________________, именуемая в дальнейшем "Управляющая компания", в лице _____________________ ________________________________________________, действующего на основании _____________________________________________________, и собственник жилого (нежилого) помещения - квартиры (части квартиры, комнаты в коммунальной квартире, нежилого помещения) N ______ в многоквартирном доме (далее - МКД) по адресу: г. Тверь, улица ________________________________________________ ____________________________________, дом N _____, действующий на основании свидетельства о регистрации права собственности N _______ от _____________, выданном ___________________________, именуемый в дальнейшем "Собственник", или представитель Собственника _______________________________, действующий от его имени в соответствии с полномочиями, основанными на ________________ _____________________________________, заключили договор о нижеследующем:
1.Общие положения
1.1.Настоящий договор заключен на основании:
1.1.1.Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом требований:
- Постановления Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" от 27.09.2003 N 170 (носит рекомендуемый характер);
- Постановлений Правительства РФ:
"Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг" от 23.05.2006 N 306;
"О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" от 23.05.2006 N 307;
"Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" от 21.01.2006 N 25;
"Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" от 13.08.06 N 491 (далее - Правила);
"О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан" от 21.07.2008 N 549;
"Об утверждении Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов" от 10.02.1997 N 155 ;
- писем и разъяснений Министерства регионального развития Российской Федерации, которое в соответствии с действующим законодательством дает разъяснения по применению Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. Постановлением N 307; Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением N 491.
1.1.2.Решения общего собрания собственников МКД N ______ от "____" __________ 201__ г. по адресу: __________________________________________, дом N ________, корп. ________, протокол которого хранится по адресу: __________________________________________________________________________.
1.2.Условия настоящего Договора определены общим собранием собственников МКД (см. п.п. 1.1.2) и являются одинаковыми для всех собственников помещений.
2.Термины, используемые в договоре
2.1.Собственник - лицо, право собственности которого на помещение в МКД установлено в порядке, предусмотренном законодательством.
2.2.Управляющая компания - организация, выполняющая функции по управлению МКД.
2.3.Состав имущества - общее имущество МКД, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и нежилых помещений, именно:
межквартирные лестничные площадки и клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты (при наличии), коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Состав общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, в отношении которого будет осуществляться управление, указан в приложении N 1 (является неотъемлемой частью договора).
2.4.Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД (доля Собственника помещения в данном доме) - доля, определяемая отношением общей площади указанного помещения к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.
Пример: Доля собственника определяется делением площади квартиры (доли в квартире, комнаты) на общую площадь многоквартирного дома:
S квартиры (доли в квартире, комнаты)
Доля в общем имуществе = --------------------------------------
S дома (жил. и нежил. помещений в МКД,
не являющихся общим имуществом)2.5.Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
2.6.Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире - доля, определяемая отношением общей площади указанной комнаты к сумме площадей всех помещений, принадлежащих собственникам, в данной квартире.
2.7.Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, - доля, определяемая отношением суммы общей площади указанной комнаты и площади доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире к сумме общих площадей всех помещений в данном доме, не являющихся общим имуществом.
2.8.Коммунальные услуги - доводимые до потребителя в жилище услуги по холодному и горячему водоснабжению, отоплению, водоотведению (канализованию), электро- и газоснабжению.
2.9.Содержание общего имущества МКД - комплекс работ и услуг по контролю за его состоянием, поддержанию в исправном состоянии, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. (приложение N 3), который включает:
- осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
- освещение помещений общего пользования;
- обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
- сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в МКД;
- меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
- содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
- устранение аварийных ситуаций на общем имуществе МКД текущего характера;
- текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 Правил содержания общего имущества в МКД, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
2.10.Текущий ремонт общего имущества МКД - комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения повреждений и неисправностей (восстановления работоспособности) общего имущества или отдельных элементов, оборудования, инженерных систем МКД для поддержания эксплуатационных показателей коммуникаций, оборудования, конструкций и предупреждения преждевременного износа (приложение N 5), который включает:
- текущий ремонт общего санитарно-технического оборудования;
- текущий ремонт электротехнического оборудования;
- текущий ремонт конструктивных элементов МКД и объектов придомовой территории;
- текущий ремонт технических устройств (лифтов, пожарной сигнализации и т.д.).
2.11.Исполнители заказа - организации различных форм собственности, на которые Управляющей компанией на договорной основе возложены обязательства по предоставлению Собственнику работ (услуг) по содержанию и текущему (капитальному) ремонту, тепло-, электро-, газо- и водоснабжению, канализованию и начислению платы за жилищно-коммунальные услуги.
2.12.Управление МКД - деятельность Управляющей компании, включающая в себя:
- выполнение работ по содержанию и ремонту МКД самостоятельно либо с привлечением подрядной организации на договорной основе, контроль за качеством работ;
- проведение обходов и технических осмотров с их документальным оформлением;
- заключение договоров в интересах собственников на предоставление коммунальных услуг, контроль за качеством коммунальных услуг и составление соответствующих актов;
- начисление платежей за жилищно-коммунальные услуги с учетом льгот, выдача единых платежных документов, сбор платы за жилищно-коммунальные услуги, а также расчеты исполнителями заказа за оказанные услуги Собственнику, взыскание задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг самостоятельно либо по договору со специализированной организацией;
- подготовку предложений по стоимости предоставляемых услуг Собственникам помещений и по проведению текущего и капитального ремонтов;
- организацию регистрационного учета граждан;
- предоставление информации Собственникам помещений о результатах своей деятельности в сроки, установленные настоящим договором;
- содействие в организации общих собраний Собственников в МКД и другие работы, предусмотренные настоящим договором.
2.13.Уполномоченный представитель Собственников - Собственник помещения, представляющий интересы всех Собственников помещений МКД при взаимодействии с Управляющей компанией, государственными и муниципальными органами власти, избранный решением общего собрания Собственников помещений МКД.
В договоре можно предусмотреть, что такой представитель освобождается от оплаты платежей по управлению МКД (по п. 5.1.4 настоящего договора) за счет средств иных Собственников помещений.
2.14.В отношениях с исполнителями Управляющая компания действует от своего имени и за счет Собственника в его интересах.
3.Предмет договора
3.1.Собственник поручает, а Управляющая компания обязуется обеспечить оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, установленных в перечнях услуг (приложения NN 3, 5, 6, 7, 8), обеспечить предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в данном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме, в соответствии с требованиями, изложенными в приложении N 4, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
3.2.Собственник обязуется оплачивать услуги Управляющей компании в порядке, установленном настоящим договором.
3.3.Вопросы проведения капитального ремонта МКД (п. 5.15) регулируются в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, иными нормативно-правовыми актами и разделом 5 настоящего договора.
4.Обязанности и права сторон
(Объем прав и обязанностей Управляющей организации определяется решением общего собрания собственников помещений в МКД)
4.1.Управляющая компания обязуется:
4.1.1.Управлять МКД в соответствии с условиями настоящего договора и действующим законодательством. Состав общего имущества, в отношении которого осуществляется управление МКД, определяется решением собственников помещений в данном доме и отражен в приложении N 1 к настоящему договору.
4.1.2.Самостоятельно или с привлечением иных юридических лиц или специалистов, имеющих необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы, обеспечить предоставление коммунальных услуг, проведение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД в соответствии с действующим законодательством.
Для этих целей организовывать в интересах Собственников от своего имени заключение с исполнителями заказа договоров:
1) по содержанию общего имущества и текущему ремонту;
2) по поставке коммунальных услуг надлежащего качества, необходимых для использования помещения по назначению, жизнеобеспечения собственников и членов их семей: а) холодным водоснабжением; б) горячим водоснабжением; в) водоотведением; г) отоплением; д) электроснабжением (включая электроснабжение мест общего пользования); е) газоснабжением;
3) иных договоров в пределах полномочий, предоставленных собственниками жилья.
Параметры качества предоставляемых коммунальных услуг должны соответствовать требованиям к качеству коммунальных услуг, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (приложение N 4).
4.1.3.Представлять интересы Собственников по предмету договора, в том числе по заключению договоров, направленных на достижение целей настоящего договора, во всех организациях, предприятиях, учреждениях и инстанциях любых организационно-правовых форм и уровней.
4.1.4.Вести учет расходов и доходов по обслуживанию МКД и хранить техническую документацию (базы данных) на МКД, внутридомовое инженерное оборудование и объекты придомового благоустройства, а также бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую документацию и расчеты, связанные с исполнением договора.
4.1.5.Систематически проводить технические осмотры МКД и корректировать базу данных (или документацию), отражающую состояние дома, в соответствии с результатами осмотра (в т.ч. и паспорт МКД).
4.1.6.Разрабатывать планы работ и услуг по содержанию, текущему ремонту объектов общего имущества МКД. Периодичность проведения и виды работ установлены в приложениях N 3 и N 5 (определяется Собственниками с учетом действующего законодательства РФ). Иные решения по проведению дополнительных работ и услуг могут быть приняты на общем собрании Собственников по согласованию с Управляющей компанией и закреплены дополнительным соглашением к настоящему договору за подписью обеих сторон.
4.1.7.Организовывать обеспечение потребителей коммунальными услугами установленного уровня, качества в необходимых объемах. При этом начало отопительного периода устанавливается при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже +8 °C, а конец отопительного периода - при среднесуточной температуре наружного воздуха выше +8 °C, не снижающейся в течение 5 суток подряд. Отопительный период должен начинаться или заканчиваться со дня, следующего за последним днем указанного периода, на основании нормативно-правового акта органов местного самоуправления.
4.1.8.Осуществлять рассмотрение предложений, заявлений и жалоб Собственников и принимать соответствующие меры.
4.1.9.Организовывать обеспечение аварийно-диспетчерского обслуживания принятого в управление многоквартирного дома. Устранять неисправности отдельных частей жилого дома и его оборудования в сроки, предусмотренные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Приказом Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (приложение N 7) (указать подразделение, ответственное за эту работу).
4.1.10.Обеспечивать Собственника информацией о телефонах аварийно-диспетчерской службы, режиме работы Управляющей компании (путем их указания на платежных документах и размещения объявлений в подъездах многоквартирного дома или их передачи уполномоченному представителю Собственников по дому).
Режим работы Управляющей компании, адрес: _______________________________ с _____ час. _____ мин. до _____ час. ______ мин., перерыв с _______ час. до _____ час., выходные дни ____________________________________.
4.1.11.Уведомлять Собственника о проведении ремонтных работ и других плановых мероприятиях, влияющих на качество и количество предоставляемых услуг, в соответствии с условиями настоящего договора (путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома) в срок не позднее чем за 10 дней до начала проведения мероприятий, кроме случаев аварийного прекращения подачи ресурсов или предоставления услуг.
4.1.12.Информировать в письменной форме Собственника об изменении размеров установленных платежей, стоимости коммунальных услуг не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будут вноситься платежи в ином размере.
4.1.13.Производить начисление платежей за жилищно-коммунальные услуги, установленных в п. 5.1 договора, обеспечивая выставление счета за истекший месяц в срок до 1 (первого) числа текущего месяца, с учетом мер социальной поддержки (льгот), предусмотренных действующим законодательством РФ, и пересчетов при временном отсутствии граждан и при неполном предоставлении услуг в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений МКД).
По требованию Собственника производить сверку платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги с учетом начисленных согласно действующему законодательству штрафов и пеней.
4.1.14.Снижать размер платы за содержание общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг Собственнику помещений при увеличении продолжительности перерывов в оказании услуг и выполнении работ, предоставлении услуг и работ ненадлежащего качества или в случае их непредоставления, в соответствии с требованиями Правил "Изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, и Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, и с иными требованиями законодательства Российской Федерации (приложения NN 3, 4).
4.1.15.Производить сбор установленных в п. 5.1 договора платежей. Самостоятельно проводить принудительное взыскание задолженности (если привлекается сторонняя организация - отразить в договоре управления МКД).
4.1.16.Рассматривать в установленный законом срок претензии Собственника, в т.ч. связанные с исполнением заключенных Управляющей компанией договоров с третьими лицами, и разрешать возникшие конфликтные ситуации.
4.1.17.Оказывать Собственнику содействие в организации проведения общих собраний.
4.1.18.Производить обследование дома и вносить предложения об оплате расходов на капитальный ремонт МКД, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта и организации его исполнения.
4.1.19.Обеспечивать соблюдение прав и законных интересов Собственника при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.
4.1.20.Принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в МКД или препятствующих этому.
4.1.21.Вести учет денежных средств каждого Собственника, собранных по строке "капитальный ремонт" (в соответствии с п. 5.14 настоящего договора), а также учет средств, накопленных в целом по многоквартирному дому на проведение капитального ремонта.
4.1.22.Ежегодно в течение первого квартала следующего года (а также за 15 дней до окончания срока действия договора управления МКД) представлять Собственникам помещений письменный отчет о выполнении условий договора управления МКД, включающий информацию о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества, финансовых расходах, а также сведения о нарушениях, допущенных в работе и выявленных контролирующими органами.
4.1.23.Выполнять работы за дополнительную плату в соответствии с приложением N 8.
4.1.24.Вести учет жалоб (заявлений, требований, претензий) Собственников на качество (режим) предоставления коммунальных услуг и обслуживания общего имущества МКД, жалоб на управление МКД, а также учет их исполнения.
4.1.25.Обеспечивать конфиденциальность информации о персональных данных Собственников (ФИО, паспортные данные, адрес). При этом подписание настоящего договора является согласием Собственника на действия Управляющей компании по заключению договора с третьими лицами на обработку, сбор, оформление, доставку платежных документов (счетов-квитанций) с учетом льгот и персональных данных Собственника, а также на передачу персональных данных Собственника, с этим связанных, таким третьим лицам.
4.1.26.Вести регистрационный учет граждан и организовать работу паспортного стола.
4.2.Управляющая компания вправе:
4.2.1.Самостоятельно:
- определять порядок и способ выполнения работ по управлению МКД;
- заключать договоры с третьими лицами (имеющими необходимые сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы, оборудование) для выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД и начислению платы (указать в договоре управления исполнителей и их местонахождение, контактные телефоны).
4.2.2.Предъявлять требования Собственнику по своевременному внесению платы за потребленные жилищно-коммунальные услуги, а также уплаты неустоек (штрафов, пеней). Производить взыскание задолженности за жилищно-коммунальные услуги и требовать возмещения ущерба, причиненного виновными действиями Собственника Управляющей компании или общему имуществу дома в связи с нарушением договорных обязательств.
4.2.3.Организовывать и проводить обследование дома, проверку технического состояния коммунальных систем в помещениях Собственника.
4.2.4.В случае непредоставления Собственником до конца текущего месяца данных о показаниях приборов учета в помещениях, принадлежащих Собственнику, производить расчет размера оплаты услуги в соответствии с п.п. 19, 21, 22 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307).
4.2.5.Организовывать проверку правильности учета потребления ресурсов (согласно показаниям приборов учета). В случае несоответствия данных, предоставленных Собственником, проводить перерасчет размера оплаты предоставленных услуг на основании фактических показаний приборов учета.
4.2.6.Участвовать в проверке работы установленных приборов учета и сохранности пломб.
4.2.7.Осуществлять приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг в случае просрочки Собственником оплаты оказанных услуг в соответствии с разделом 10 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307).
4.2.8.Проверять соблюдение Собственником требований, установленных пп. 4.3.2 - 4.3.16 договора, а также Правил пользования жилыми помещениями.
4.2.9.Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством, отнесенные к полномочиям Управляющей компании.
(Объем прав и обязанностей Собственников МКД определен законами и подзаконными актами собственников помещений в МКД)
4.3.Собственник обязуется:
4.3.1.Своевременно в установленном порядке оплачивать предоставленные по договору услуги. Возмещать Управляющей компании расходы, связанные с исполнением договора. Данные расходы включаются в выставляемый Управляющей компанией счет на оплату услуг. При внесении соответствующих платежей руководствоваться утвержденным порядком и условиями договора.
4.3.2.Выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования.
4.3.3.Своевременно предоставлять Управляющей компании сведения:
- о количестве граждан, проживающих в помещении совместно с Собственником, и наличии у лиц, зарегистрированных по месту жительства в помещении, льгот для расчетов платежей за услуги по договору. При отсутствии этих данных все расчеты производятся исходя из численности проживающих;
- о наличии документов (своевременно представить копии), являющихся в соответствии с действующим законодательством основанием для предоставления льгот на жилищно-коммунальные услуги;
- о смене Собственника. Представить Управляющей компании договор купли-продажи жилого помещения, аренды, найма и другие документы либо их копии, подтверждающие смену Собственника или владельца. Собственник разрешает использовать персонифицированные данные для печати счетов-квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг.
4.3.4.Обеспечивать доступ в принадлежащее ему помещение представителям Управляющей компании, а также организаций, осуществляющих жилищно-коммунальное обслуживание МКД, для осмотра приборов учета и контроля и для выполнения необходимого ремонта общего имущества МКД и работ по ликвидации аварий.
4.3.5.Вносить плату (определиться: разовые взносы или накопительные платежи) на проведение аварийных ремонтов в порядке, утвержденном решением общего собрания (прописать порядок сбора платы).
4.3.6.Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру без согласования с Управляющей компанией. А также не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие техпаспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам, без согласования с Управляющей компанией.
4.3.7.Своевременно сообщать Управляющей компании о выявленных неисправностях, препятствующих оказанию Собственнику услуг в рамках договора.
4.3.8.Не осуществлять переоборудование внутренних инженерных сетей без согласования с Управляющей компанией.
4.3.9.Не нарушать имеющиеся схемы учета услуг, в том числе не совершать действий, связанных с нарушением пломбировки счетчиков, изменением их местоположения в составе инженерных сетей и демонтажем, без согласования с Управляющей компанией.
4.3.10.Своевременно осуществлять поверку приборов учета. К расчету оплаты коммунальных услуг представляются данные только поверенных приборов учета. Если прибор учета не поверен, объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, установленным на территории г. Твери в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.
4.3.11.Не производить самостоятельно слив воды из системы и приборов отопления.
4.3.12.Ознакомить всех дееспособных граждан, совместно проживающих в жилом помещении либо использующих помещение, принадлежащее Собственнику, с условиями договора.
4.3.13.Не совершать действий, связанных с отключением МКД от подачи электроэнергии, воды и тепла.
4.3.14.Предоставлять Управляющей компании в установленные сроки показания приборов учета.
4.3.15.Исполнять иные обязанности, предусмотренные действующими нормативными правовыми актами Российской Федерации, региональных и местных органов власти применительно к данному договору.
4.3.16.При проведении общестроительных, монтажных и отделочных работ, при перепланировке и переустройстве принадлежащего Собственнику помещения строго руководствоваться главой 4 Жилищного кодекса РФ и действующими нормативными актами, порядком согласования переустройства и/или перепланировок жилых и нежилых помещений и приемки выполненных работ по переустройству и/или перепланировке жилых и нежилых помещений в муниципальном образовании город Тверь.
4.3.17.Не допускать выполнения работ или совершения действий, приводящих к порче помещений или конструкций строения, не производить переустройства или перепланировки помещений без согласования в установленном порядке.
4.3.18.Не загромождать своим имуществом, строительными материалами и (или) отходами подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, эвакуационные пути и помещения общего пользования.
4.3.19.Не использовать мусоропровод для строительного и крупногабаритного мусора, не сливать в него жидкие пищевые и другие жидкие бытовые отходы.
4.3.20.Не создавать повышенного шума в жилых помещениях и местах общего пользования с 23.00 час. до 7.00 час. (при производстве ремонтных работ с 9.00 час. до 19.00 час., в нерабочие дни с 10.00 час. до 18.00 час.), если иные часы не установлены общим собранием Собственников.
4.3.21.В случае возникновения необходимости проведения Управляющей компанией работ и услуг, не установленных договором, в том числе связанных с ликвидацией последствий аварий, наступивших по вине Собственника либо в связи с нарушением Собственником п.п. 4.3.4, 4.3.5, 4.3.6, 4.3.7, 4.3.8, 4.3.10, 4.3.12, 4.3.15 - 4.3.18 настоящего договора, указанные работы проводятся за счет Собственника.
4.3.22.Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
4.3.23.Нести иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством и иными нормативно-правовыми актами.
4.4.Собственник имеет право:
4.4.1.Своевременно и в необходимых объемах получать жилищно-коммунальные услуги надлежащего качества, определять на общем собрании состав общего имущества МКД, в отношении которого осуществляется управление МКД, и порядок внесения изменений в данный перечень.
4.4.2.Контролировать выполнение Управляющей компанией ее обязательств по договору управления в соответствии с Жилищным кодексом РФ путем:
- предоставления права подписи актов приема-передачи выполненных работ уполномоченному представителю Собственников;
- получения от ответственных лиц информации об оказанных услугах и (или) выполненных работах не позднее 5-ти рабочих дней со дня обращения;
- требования от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и недостатков;
- проверки объемов, качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ (в том числе проведения соответствующей экспертизы);
- составления актов о нарушении условий договора управления;
- требования представления в течение первого квартала следующего года (и за 15 дней до окончания срока действия договора) ежегодного письменного отчета о выполнении условий договора, включающего информацию о выполненных работах (оказанных услугах) по содержанию и ремонту общего имущества, финансовых расходах, а также сведения о нарушениях, выявленных соответствующими органами.
4.4.3.Знакомиться с условиями сделок, совершенных Управляющей компанией в рамках исполнения договора.
4.4.4.Требовать в соответствии с действующим законодательством РФ перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг, предусмотренные настоящим договором (приложения NN 3, 4).
4.4.5.Осуществлять предоплату за текущий месяц и более длительный период, истребовав от Управляющей компании счет-квитанцию.
4.4.6.Требовать от Управляющей компании возмещения убытков, причиненных невыполнением или недобросовестным выполнением Управляющей компанией своих обязательств по договору в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307).
Предусмотреть выплату неустойки (пени и штрафы) за неисполнение (просрочку исполнения) условий договора управления.
4.4.7.Реализовывать иные права, предусмотренные нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Тверской городской Думы и администрации города Твери применительно к настоящему договору, в т.ч. Правилами предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307).
4.4.8.Предоставить право Управляющей компании представлять интересы Собственника по предмету договора (в том числе по заключению договоров, направленных на достижение целей договора и не нарушающих имущественные интересы Собственников) во всех организациях.
4.4.9.Инициировать проведение общего собрания собственников помещений в МКД.
4.4.10.В случае, если земельный участок, на котором расположен МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников МКД любое уполномоченное собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
4.5.Уполномоченный представитель Собственников обязуется:
4.5.1.Участвовать в разработке планов работ и услуг по содержанию, текущему ремонту объектов общего имущества МКД, подготовке материалов для принятия решений общим собранием Собственников по проведению дополнительных работ и услуг по согласованию с Управляющей компанией.
4.5.2.Информировать Управляющую компанию о принятых решениях на общих собраниях Собственников.
4.5.3.Информировать Собственников о своей деятельности, располагая информацию в общедоступных местах.
4.5.4.Участвовать в формировании предложений по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещении и знакомиться с расчетами, представленными Управляющей компанией.
4.5.5.Хранить материалы общих собраний Собственников помещений МКД, отчеты Управляющей компании, акты, обращения и переписку, связанную с качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
4.6.Уполномоченный представитель Собственников имеет право:
4.6.1.Требовать от Управляющей компании текущего выполнения условий договора по содержанию и ремонту МКД, акты выполненных работ по текущему и капитальному ремонту МКД.
4.6.2.Составлять совместно с Управляющей компанией и подписывать акты по некачественному предоставлению жилищно-коммунальных услуг.
4.6.3.Представлять интересы Собственников помещений МКД в сторонних организациях.
4.6.4.Согласовывать акты разграничения эксплуатационной ответственности между общим имуществом МКД и внутриквартальными инженерными коммуникациями.
4.6.5.Инициировать проведение общих собраний Собственников помещений МКД.
5.Цена договора и порядок расчетов
5.1.Цена настоящего договора по объему услуг, оговоренных настоящим договором, на момент его подписания определяется как сумма платы за:
- коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение (в т.ч. электроснабжение мест общего пользования) и газоснабжение);
- содержание и техническое обслуживание общего имущества МКД;
- выполнение работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД;
- работы и услуги по управлению МКД.
5.2.Размер платы за коммунальные услуги в соответствии с ч. 1 ст. 157 ЖК РФ определяется исходя из показаний приборов учета и рассчитывается Управляющей компанией как произведение тарифов, утвержденных в установленном в соответствии с действующим законодательством порядке, на объем потребленных ресурсов по показаниям групповых и индивидуальных приборов учета.
Данное положение не распространяется на определение размера платы за электроснабжение мест общего пользования, размер которой определяется на основании показаний коллективного (общедомового) прибора учета либо на основании показаний прибора учета на места общего пользования и распределяется пропорционально количеству зарегистрированных в жилом помещении граждан; либо расчетным путем по нормативу в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306.
При отсутствии приборов учета - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации (РЭК Тверской области)), и тарифов на коммунальные услуги (ч. 2 ст. 157 ЖК РФ), устанавливаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации (газ, электрическая и тепловая энергия) и органами местного самоуправления (водоснабжение и водоотведение) в следующем порядке для различных категорий плательщиков:
- собственникам (нанимателям) жилых помещений МКД - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых в установленном порядке, и количества проживающих граждан, а для отопления - из площади жилого помещения и установленных тарифов;
- собственникам нежилых помещений МКД (и арендаторам по договорам аренды, зарегистрированным надлежащим образом в Управлении ФРС Тверской области) по следующим видам коммунальных услуг:
тепловая энергия на нужды отопления и горячего водоснабжения - в соответствии с максимальными тепловыми нагрузками, определяемыми исходя из кубатуры отапливаемого помещения, в соответствии с Методикой определения количеств тепловой энергии и теплоносителя в водяных системах коммунального теплоснабжения (МДС 41-4.2000) (утверждена Приказом Госстроя РФ от 06.05.2000 N 105) и температурного графика по тарифам, утвержденным РЭК Тверской области (при наличии нежилых помещений по каждому помещению тепловые нагрузки рассчитываются индивидуально, а данный расчет становится соответствующим приложением к настоящему договору, единообразный температурный график при наличии нежилых помещений также становится приложением к настоящему договору);
холодное водоснабжение - исходя из скорости движения воды 1,2 м/сек., пропускной способности устройств для присоединения к внутридомовой системе водоснабжения при их круглосуточном действии полным сечением и тарифов, утвержденных Тверской городской Думой;
водоотведение - равно количеству потребленной холодной и горячей воды;
газоснабжение - в соответствии с проектной мощностью газопотребляемого оборудования исходя из его 24-часовой работы в сутки (круглосуточной работы).
5.3.Плата за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в рамках договора устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с действующим перечнем, составом и периодичностью работ (услуг), указанным в настоящем договоре (приложения NN 3, 5, 7), на срок не менее одного года.
5.4.Размер платы за содержание, текущий ремонт и услуги по управлению составляет ______________________ (руб./кв. м) (рассчитывается по предложению Управляющей компании, принимается собственниками помещений в МКД на их общем собрании в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД, в соответствии с перечнем, составом и периодичностью работ (услуг) (приложения NN 3, 5, 7). Копия протокола собрания становится приложением к настоящему договору). В случае недостижения между собственниками согласия (непринятия решения на общем собрании собственников) Управляющей компанией применяется размер платы, установленный в соответствии с действующим законодательством органами местного самоуправления (решение Тверской городской Думы от 27.12.2004 N 23 (99)).
5.5.Управляющая компания производит окончательную оплату текущего ремонта многоквартирного дома подрядной (обслуживающей) организации (исполнителю заказа) в соответствии с актом выполненных работ, согласованным с уполномоченным представителем Собственников многоквартирного дома.
5.6.Неиспользование Собственником помещений в МКД не является основанием для невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).
5.7.При временном отсутствии граждан (непроживании в жилом помещении) размер платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, рассчитывается с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утвержденном Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307).
Перерасчет платы за содержание и ремонт жилых помещений, включающей в себя услугу по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД и расходов на управление, по строке платежной квитанции "содержание и ремонт" не производится.
5.8.При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в соответствии с Правилами изменения размера платы (утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307).
5.9.Оплата Собственником оказанных услуг по договору осуществляется до 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании выставляемого Управляющей компанией счета (счет-квитанция - для физических лиц), выставленного не позднее 30-го числа расчетного месяца. В выставляемом Управляющей компанией счете-квитанции указываются: размер оплаты за оказанные услуги (отдельно по каждому виду услуг), сумма задолженности Собственника по оплате оказанных услуг за предыдущий период, а также сумма пени, определенная в соответствии с условиями данного договора. Управляющая компания не вправе перераспределять образовавшуюся по какому-либо виду услуг (работ) задолженность между иными видами услуг (работ).
5.10.Собственникам помещений в МКД, имеющим право на льготы, начисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги производится с учетом их права на получение определенных законом льгот.
5.11.Размер платы за коммунальные услуги, указанный в п. 5.2 настоящего договора, может быть изменен на основании нормативно-правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления. В случае изменения стоимости коммунальных услуг по договору Управляющая компания производит перерасчет стоимости услуг со дня вступления в силу изменений соответствующих нормативно-правовых актов. Управляющая компания обязана информировать Собственника об изменении размера платы в письменной форме на оборотной стороне счета-квитанции за текущий месяц (или иным путем), но не позднее чем за 10 дней до даты представления платежных документов за расчетный месяц.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанный в п.п. 5.3, 5.4 настоящего договора, действующий не менее 1 года, при пролонгации настоящего договора может быть изменен Управляющей компанией в следующем порядке:
- путем индексации установленного настоящим договором размера платы за содержание и ремонт жилого помещения при изменении уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых Управляющей компанией на основании совокупности указанных показателей, на величину такого изменения. В этом случае стоимость видов работ и услуг, указанных в приложениях NN 3, 5, 7 к настоящему договору, изменяется пропорционально примененной индексации. Данная норма введена на основании письма Минрегионразвития РФ от 6 марта 2009 г. N 6174-АД/14;
- либо путем принятия собственниками помещений решения об установлении иного размера платы на общем собрании собственников по предложению Управляющей компании.
5.12.Срок внесения платежей:
- до 10 числа месяца, следующего за расчетным.
5.13.В случае возникновения необходимости выполнения (проведения) не установленных договором (дополнительных) работ и услуг, носящих разовый характер (например, установка домофона), Собственники на общем собрании (по предложению Управляющей компании либо самостоятельно) определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают их дополнительно по отдельному счету-квитанции или прейскуранту. Размер платежа для Собственника рассчитывается пропорционально его доле собственности в общем имуществе многоквартирного дома. Оплата в данном случае производится Собственником в соответствии с выставленным Управляющей компанией счетом на предоплату, в котором должны быть указаны: наименование дополнительных работ, их стоимость, расчетный счет, на который должны быть перечислены денежные средства.
5.14.Капитальный ремонт общего имущества в МКД проводится за счет Собственников на основании решения общего собрания Собственников МКД о проведении и оплате расходов на капитальный ремонт. Заключая настоящий договор, Собственник дает согласие на сбор и использование денежных средств по строке "капитальный ремонт" в размере, определенном решением ТГД от 16.11.2006 N 230. Собственник ежемесячно вносит плату по статье "капитальный ремонт" в счет-квитанции для капитализации денежных средств в порядке и в размере, утвержденных решением ТГД от 16.11.2006 N 230 "Об утверждении Порядка организации проведения и оплаты капитального ремонта многоквартирных домов в городе Твери, в которых часть жилых помещений находится в муниципальной собственности". В соответствии с названным Порядком Управляющая компания заключает договор с уполномоченным подразделением администрации города Твери (департамент жилищно-коммунального хозяйства) на перечисление и хранение денежных средств, и денежные средства аккумулируются на специальном счете департамента ЖКХ администрации города Твери до принятия Собственниками решения о проведении работ капитального характера на данном МКД. Такое решение принимается Собственниками с учетом предложений Управляющей компании о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт МКД распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. Размер платы Собственника определяется по пропорции исходя из его доли собственности в общем имуществе МКД. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому Собственнику к нему переходит и обязательство предыдущего Собственника по оплате расходов на капитальный ремонт МКД.
6.Ответственность сторон
6.1.Границы эксплуатационной ответственности Сторон определены в приложении N 2.
6.2.Управляющая компания несет ответственность за ущерб, причиненный МКД в результате ее действий или бездействия, в размере причиненного ущерба.
6.3.Ответственность по сделкам, совершенным Управляющей компанией со сторонними организациями, Управляющая компания несет самостоятельно.
6.4.В случае нарушения Собственником сроков внесения платежей, установленных разделом 5 договора, Управляющая компания вправе взыскать с него пени в размере 1/300 (одной трехсотой) учетной ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки платежа со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты включительно. Размер пени указывается в счет-квитанции и подлежит уплате Собственником одновременно с оплатой услуг в соответствии с разделом 5 договора.
6.5.При нарушении Собственником обязательств, предусмотренных договором, последний несет ответственность перед Управляющей компанией и третьими лицами за все последствия, возникшие в результате каких либо аварийных или иных ситуаций.
6.6.При выявлении Управляющей компанией факта проживания в квартире Собственника лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы по договору Управляющая компания после соответствующей проверки, составления акта и предупреждения Собственника вправе в судебном порядке взыскать с него понесенные убытки.
6.7.В случае, если Собственник своевременно не уведомил Управляющую компанию о смене Собственника и не представил подтверждающие документы, то обязательства по договору сохраняются за Собственником, с которым заключен договор, до дня представления вышеперечисленных сведений.
6.8.Собственник несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.10.Управляющая компания несет ответственность за организацию и соответствие предоставляемых услуг нормативным актам Правительства РФ в соответствии с действующим законодательством.
6.11.Управляющая компания несет установленную законодательством Российской Федерации ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу Собственника, а также лицам, совместно проживающим с ним, вследствие непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Управляющая компания освобождается от ответственности за ухудшение качества коммунальных услуг, если докажет, что оно произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы. К таким обстоятельствам не относятся: нарушение обязательств со стороны контрагентов Управляющей компании, действия (бездействие) Управляющей компании, включая отсутствие у Управляющей компании необходимых денежных средств.
6.11.В случае нарушения установленных сроков выполнения работ (оказания услуг) в соответствии с ч. 5 ст. 28 Закона "О защите прав потребителей" Управляющая компания уплачивает Собственнику за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работ (оказания услуг), а если цена выполнения работ (услуг) договором о выполнении работ не определена, то общей цены заказа (ежемесячной платы по статье "Содержание и ремонт жилья") (может быть установлена пеня в размере 1/300 (одной трехсотой) учетной ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки исполнения работы, услуги, начиная со дня, следующего за днем свершения события).
При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества Собственник вправе потребовать от Управляющей компании уплаты неустоек (штрафов) в предусмотренных договором следующих случаях (выбрать основания и отразить в подпунктах величину неустойки):
а) если суммарное время перерывов в предоставлении коммунальных услуг за расчетный период превышает допустимые перерывы в предоставлении коммунальных услуг, установленные в приложении N 4 к настоящему договору;
б) если давление холодной или горячей воды, а также температура горячей воды в точке разбора не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;
в) если давление сетевого газа в жилом помещении не соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;
г) если параметры напряжения и частоты в электрической сети в жилом помещении не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;
д) если температура воздуха в жилом помещении МКД (в том числе в отдельной комнате в квартире) ниже значений, установленных законодательством Российской Федерации, более чем на величину допустимого отклонения температуры, и если давление во внутридомовой системе отопления меньше значения, указанного в приложении N 4 к настоящему договору;
е) если в аварийно-диспетчерской службе отсутствует регистрация сообщения Собственника о нарушении качества предоставления коммунальных услуг или их непредоставлении;
ж) Собственник вправе потребовать от Управляющей компании уплаты неустоек (штрафов, пеней) в других случаях, предусмотренных договором.
6.12.Во всех остальных случаях нарушения своих обязательств по договору стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.13.Управляющая компания освобождается от ответственности, если собственники на общем собрании отказались от принятия решения об изменении размера платы за выполнение работ по приведению в надлежащее состояние внутридомовых инженерных систем.
7.Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг
7.1.Управляющая компания вправе без предварительного уведомления Собственника приостановить предоставление коммунальных услуг в случае:
а) возникновения или угрозы возникновения аварийных ситуаций на оборудовании или сетях, по которым осуществляются водо-, тепло-, электро- и газоснабжение, а также водоотведение;
б) возникновения стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, а также при необходимости их локализации и устранения.
7.2.Управляющая компания вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через 1 месяц после письменного предупреждения (уведомления) Собственника в случае:
а) неполной оплаты Собственником коммунальных услуг (под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у Собственника задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающих 6-кратную величину ежемесячной суммы платы, определенной исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного Собственником с Управляющей компанией, и (или) при невыполнении условий такого соглашения);
б) проведения планово-предупредительного ремонта и работ по обслуживанию внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу собственников помещений в МКД;
в) выявления факта самовольного подключения Собственника к внутридомовым инженерным системам;
г) получения соответствующего предписания уполномоченных государственных или муниципальных органов;
д) использования Собственником бытовых машин (приборов, оборудования) мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем, указанных в техническом паспорте и не согласованных с Управляющей компанией;
е) неудовлетворительного состояния внутридомовых инженерных систем, за техническое состояние которых отвечает Собственник, угрожающего аварией (или создающего угрозу жизни и безопасности граждан), удостоверенного подразделением Государственной жилищной инспекции Тверской области или иным органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль и надзор за соответствием внутридомовых инженерных систем и внутриквартирного оборудования установленным требованиям.
7.3.Если иное не предусмотрено федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, Управляющая компания при наличии вины Собственника вправе после предупреждения (в письменной форме) приостановить или ограничить предоставление одной или нескольких коммунальных услуг в случае, указанном в подпункте "а" п. 7.2 настоящего договора, в следующем порядке:
а) Управляющая компания направляет (в письменной форме) Собственнику уведомление о том, что в случае непогашения им задолженности в течение 1 месяца с даты направления указанного уведомления предоставление ему коммунальных услуг может быть приостановлено или ограничено. Перечень этих услуг прилагается к уведомлению, которое доводится до сведения Собственника путем вручения под расписку или почтовым отправлением (заказным письмом с описью вложения) по указанному им почтовому адресу;
б) при непогашении задолженности в течение установленного в уведомлении срока Управляющая компания вправе ограничить предоставление указанных в уведомлении коммунальных услуг с предварительным (за 3 суток) письменным извещением Собственника;
в) в случае непогашения образовавшейся задолженности и по истечении 1 месяца со дня введения ограничения предоставления коммунальных услуг Управляющая компания имеет право приостановить предоставление отдельных услуг, за исключением отопления, холодного водоснабжения и водоотведения.
7.4.Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) может осуществляться до ликвидации задолженности или устранения выявленных нарушений. Оказание услуг возобновляется в течение 2-х календарных дней с момента устранения причин, указанных в п.п. 7.1, 7.2 настоящего договора, в т.ч. с момента полного погашения Собственником задолженности.
7.5.При ограничении предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) Управляющая компания вправе временно уменьшить объемы (количество) подачи Собственнику отдельных коммунальных ресурсов и (или) ввести режимное предоставление коммунальных услуг.
7.6.Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) не может считаться расторжением договора.
7.7.Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) Собственникам, полностью выполняющим обязательства, установленные законодательством Российской Федерации и договором, не допускается.
7.8.Действия по приостановлению или ограничению предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) не должны приводить:
а) к повреждению общего имущества собственников помещений в МКД, нарушению прав и интересов граждан, пользующихся другими помещениями в этом доме;
б) к нарушению установленных требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан.
8.Форс-мажорные обстоятельства
8.1.При возникновении обстоятельств, которые делают полностью или частично невозможным выполнение договора одной из сторон, а именно: пожар, стихийное бедствие, военные действия и другие возможные обстоятельства непреодолимой силы, независящие от сторон - сроки выполнения обязательств продлеваются на то время, в течение которого действуют эти обстоятельства.
8.2.Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение более 2-х месяцев, любая из сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по договору, причем ни одна из сторон не может требовать от другой возмещения возможных убытков.
8.3.Сторона, оказавшаяся не в состоянии выполнить свои обязательства по договору, обязана незамедлительно известить другую сторону о наступлении или прекращении действия обстоятельств, препятствующих выполнению этих обязательств.
9.Срок действия договора
9.1.Договор заключен на срок (от 1 - 5 лет). Начало действия договора с _________________ по _________________.
9.2.Изменение и расторжение настоящего договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ.
Договор может быть досрочно расторгнут:
- в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений в МКД на основании их общего решения, если Управляющая компания не выполняет условия настоящего договора (при наличии подтверждающих документов), с обязательным письменным уведомлением Управляющей компании о расторжении за два месяца;
- в случае ликвидации Управляющей компании, если не определен ее правопреемник;
- по соглашению сторон.
Собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, заключенного на срок от 1 до 3 лет по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения настоящего договора в случае, если до истечения срока действия договора общим собранием Собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления домом.
9.5.В случае расторжения договора Управляющая компания за 30 (тридцать) дней до прекращения действия договора обязана передать техническую документацию (базы данных) на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, материальные ценности, остаток денежных средств вновь выбранной управляющей организации или одному из Собственников, указанному в решении общего собрания данных Собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой Собственник не указан, любому Собственнику помещения в МКД.
9.6.Договор с одним из Собственников считается расторгнутым с момента прекращения у данного Собственника права собственности на помещение в МКД при представлении подтверждающих документов и отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
9.7.При отсутствии заявления одной из сторон на расторжение договора управления по окончании срока его действия настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях при условии принятия решения собственниками после представления отчета управляющей компании и признания ее работы удовлетворительной.
10.Приложения к договору
10.1.Приложение N 1 - "Акт о состоянии общего имущества Собственников помещений в МКД по адресу: улица _________________________________________, дом N _______________".
10.2.Приложение N 2 - "Границы эксплуатационной ответственности сторон".
10.3.Приложение N 3 - "Перечень услуг по содержанию общего имущества в МКД".
10.4.Приложение N 4 - "Требования к качеству коммунальных услуг и условия изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
10.5.Приложение N 5 - "Перечень работ, относящихся к текущему ремонту".
10.6.Приложение N 6 - "Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда".
10.7.Приложение N 7 - "Предельные сроки устранения неисправностей".
10.8.Приложение N 8 - "Перечень работ, выполняемых Управляющей компанией в жилых помещениях за счет проживающих".
11.Реквизиты и подписи сторон
Собственник: Управляющая компания
__________________________________, _________________________________
Ф.И.О. ОГРН ___________________________,
ИНН ___________, КПП ___________,
Дата рождения ____________________ р/с N ___________________________
Паспорт серии ______, N __________, в _______________________________
выдан ____________________________ к/с _____________________________
___________________________________ в _______________________________
Зарегистрирован по адресу: БИК _____________________________
__________________________________
__________________________________
Документ, устанавливающий право
собственности на помещение
__________________________________
________________________/ / ______________________/ /
"____" ____________ 201__ г. "____" _________________ 201__ г.
Представитель Собственника
__________________________
Ф.И.О.
Основание ______________________________
___________________/ /
"____" ______________ 201___ г.
Приложения
2010-04-12 Приложение к Сообщению от 12 апреля 2010 года № Б/Н Акт
2010-04-12 Приложение к Сообщению от 12 апреля 2010 года № Б/Н Акт
2010-04-12 Приложение к Сообщению от 12 апреля 2010 года № Б/Н Акт
2010-04-12 Приложение к Сообщению от 12 апреля 2010 года № Б/Н Акт
2010-04-12 Приложение к Сообщению от 12 апреля 2010 года № Б/Н Акт