Приложение к Постановлению от 14.07.2010 г № 95-10 Правила
Правила формирования земельных участков для жилищного строительства на территории муниципального образования «Лихославльский район»
1.Общие требования
1.1.Правила формирования земельных участков для строительства объектов капитального жилищного строительства распространяются на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования "Лихославльский район", и на земли, государственная собственность на которые не разграничена.
1.2.Правила определяют требования к формированию земельных участков при их предоставлении в собственность или аренду на торгах для строительства объектов капитального жилищного строительства.
1.1.Формирование земельного участка для продажи застройщикам через аукционы осуществляется с учетом следующих требований:
аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение;
аукцион по продаже земельного участка либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение;
аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в целях жилищного строительства с условием его комплексного освоения проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.
1.2.В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает комитет по управлению имуществом Лихославльского района.
Организатором аукциона является продавец земельного участка либо действующая на основании договора с администрацией Лихославльского района специализированная организация.
1.3.Работы по формированию земельного участка осуществляет администрация Лихославльского района в лице комитета по управлению имуществом Лихославльского района либо на основании договора с ней специализированная организация (далее - организатор аукциона) в соответствии с законодательством.
2.Порядок проведения работ
Предоставление земельного участка на аукционных торгах осуществляется в следующем порядке:
- проведение работ по формированию земельного участка;
- принятие решения о проведении аукционных торгов и публикация сообщения о проведении таких торгов;
- государственный кадастровый учет земельного участка;
- проведение аукциона по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка;
- подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов.
3.Формирование земельного участка
3.1.Работы по формированию земельного участка осуществляются на основании утвержденных в установленном порядке генерального плана, проектов планировки и межевания территорий, схем развития инженерной инфраструктуры, правил землепользования и застройки.
3.2.В случае, если документы, указанные в пункте 3.1, отсутствуют, формирование земельного участка проводится в следующем порядке:
- подготовка и утверждение проекта границ земельного участка;
- определение разрешенного использования земельного участка и разрешенных параметров строительства объекта;
- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
4.Подготовка проекта границ земельного участка
4.1.Подготовка проекта границ земельного участка, который планируется предоставить для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного), осуществляется в следующем порядке:
подготовка проекта планировки и (или) проекта межевания территории;
публичные слушания по проекту планировки или межевания;
утверждение проекта планировки или проекта межевания и плана границ земельных участков, в том числе подлежащих застройке;
опубликование утвержденной документации.
4.2.Подготовка проекта планировки территории осуществляется в соответствии со статьей 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территории и подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях.
4.3.Проекты межевания территорий подготавливаются в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа в соответствии с требованиями статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
4.4.В виде отдельного документа подготовка проекта межевания может осуществляться применительно к застроенным территориям в целях установления границ земельного участка, планируемого под застройку, определения его разрешенного использования и разрешенных параметров объектов капитального строительства.
4.5.Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых соответствуют установленным градостроительным регламентом предельным (минимальные и (или) максимальные) размерам, эти земельные участки могут предоставляться для строительства после проведения работ по их последующему формированию.
4.6.При отсутствии установленных предельных минимальных и (или) максимальных размеров земельных участков эти размеры определяются в соответствии с нормативно-техническими документами.
4.7.В составе проектов межевания территорий может осуществляться подготовка градостроительных планов земельных участков.
4.8.Проект планировки территории, за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства, а также разработанный в виде отдельного документа проект межевания до утверждения подлежат согласованию:
- с организациями, осуществляющими эксплуатацию объектов инженерно-технического обеспечения, в части соблюдения их законных интересов;
- с уполномоченными органами охраны памятников истории и культуры, в случае размещений объекта в зонах охраны таких объектов;
- с уполномоченными органами санитарно-эпидемиологического надзора в части обеспечения требований радиационной безопасности;
- иными органами в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Проект планировки территории (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) подлежит государственной экологической экспертизе в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
4.9.Публичные слушания по проекту межевания территории проводятся с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка такого проекта, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи со строительством.
4.10.Порядок проведения публичных слушаний устанавливается органами местного самоуправления поселений.
4.11.К проекту границ земельного участка для его утверждения прилагаются:
- акты согласования границ землепользований;
- перечень сервитутов;
- пояснительная записка.
4.12.Проект границ земельного участка, утвержденный в составе проекта межевания территорий, является основанием для проведения работ по установлению границ земельного участка на местности и его кадастрового учета.
5.Определение разрешенных видов использования земельного участка, объекта капитального жилищного (за исключением индивидуального и малоэтажного) строительства
5.1.Определение разрешенного вида использования земельного участка или объекта капитального жилищного строительства осуществляется при строительстве и реконструкции объектов в соответствии с территориальным зонированием, градостроительными регламентами, при условии соблюдения технических регламентов.
5.2.До утверждения органами местного самоуправления в установленном порядке правил землепользования и застройки разрешенный вид использования земельных участков и разрешенные параметры объектов капитального жилищного строительства определяются проектом планировки и межевания территории в соответствии с нормативно-техническими документами.
6.Определение технических условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение
6.1.Определение и предоставление технических условий на подключение объекта капитального жилищного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется в соответствии с "Правилами определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения" и "Правилами подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического".
6.2.При подготовке градостроительного плана земельного участка, предназначенного для строительства (реконструкции) объекта капитального жилищного строительства, технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, подготавливает орган местного самоуправления.
В отношении застроенного земельного участка, а также после определения правообладателя земельного участка, предназначенного для строительства (реконструкции) объектов капитального жилищного строительства, в градостроительный план земельного участка включаются технические условия, выданные правообладателю земельного участка.
6.3.Основанием для выдачи технических условий являются:
- утвержденные схемы развития сетей инженерно-технического обеспечения;
- утвержденные инвестиционные программы организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения;
- наличие резерва пропускной способности сетей, обеспечивающего передачу необходимого объема ресурса;
- наличие резерва мощности по производству соответствующего ресурса.
6.4.Отсутствие на момент запроса указанных резервов является основанием для отказа в выдаче технических условий, за исключением случаев, когда устранение этих ограничений учтено в инвестиционных программах организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения. В случае отказа в выдаче технических условий правообладатель земельного участка вправе обратиться в территориальное управление федеральной службы по технологическому надзору в Тверской области за соответствующим заключением.
6.5.В случае, если инвестиционная программа организации, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не утверждена, технические условия выдаются при предоставлении земельного участка для комплексного освоения с последующей передачей создаваемых сетей инженерно-технического обеспечения в государственную или муниципальную собственность либо при подключении к существующим сетям инженерно-технического обеспечения и выполнении указанной организацией за счет средств правообладателя земельного участка работ, необходимых для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения в точке подключения на границе существующих сетей.
Это условие не распространяется на случаи, когда для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения строящихся (реконструируемых) объектов капитального строительства не требуется создания (реконструкции) сетей инженерно-технического обеспечения.
7.Подготовка градостроительного плана земельного участка
7.1.Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального жилищного строительства земельным участкам.
7.2.Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
7.3.Подготовка градостроительного плана земельного участка в виде отдельного документа выполняется на земельные участки, для которых определены границы смежных землепользователей, разрешенное использование земельного участка, разрешенные параметры объекта капитального жилищного строительства, условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.
7.4.Подготовка и утверждение градостроительного плана земельного участка осуществляется уполномоченным исполнительным органом администрации муниципального образования на основании заявки юридического или физического лица в течение 30 дней. Градостроительный план предоставляется заявителю без взимания платы.
7.5.Градостроительный план земельного участка выполняется по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2005 года N 840.
7.6.Градостроительный план земельного участка является основанием для начала подготовки проектной документации.
8.Предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства
8.1.Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется только на аукционах.
8.2.Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка.
8.3.В двухнедельный срок со дня получения такого заявления администрация муниципального образования принимает постановление о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовывает сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в районной газете "Наша жизнь" и на официальном сайте муниципального образования "Лихославльский район" в сети Интернет.
8.4.Решение о проведении аукциона принимается только в отношении сформированного земельного участка.
8.5.В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, администрация Лихославльского района принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину или юридическому лицу, подавшему заявление.
8.6.Договор аренды земельного участка должен быть заключен в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.
8.7.В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
9.Предоставление земельных участков для жилищного строительства с условием их комплексного освоения
9.1.Земельные участки для их комплексного освоения предоставляются на аукционе только в аренду.
9.2.Работы по формированию такого земельного участка включают в себя:
- подготовку проекта границ земельного участка;
- установление его границ на местности;
- кадастровый учет.
9.3.Условия комплексного освоения включают в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
При этом арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, определяющие:
- максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
- максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
- максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
9.4.Если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право в пределах срока договора аренды при условии уведомления собственника:
- передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу;
- отдать арендные права земельного участка в залог;
- внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.
9.5.В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. К новому правообладателю переходят обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.
9.6.Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
В этом случае к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению условия по сроку осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
10.Проведение аукциона
10.1.Аукцион по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства проводится в порядке, определенном статьей 38.1 Земельного кодекса РФ.
10.2.Аукцион по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится в порядке, определенном статьей 38.2 Земельного кодекса РФ.
10.3.Аукцион по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков для объектов капитального строительства (кроме жилищного) проводится в порядке, определенном законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Перечень законодательных и нормативных правовых актов, определяющих требования к отдельным этапам формирования земельного участка:
1) Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2003 года N 136-ФЗ;
2) Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ;
3) Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации";
4) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса";
5) "Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения" и "Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического", утвержденные Постановление Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. N 83;
6) Инструкция по межеванию земель, утвержденная Роскомземом 8 апреля 1996 г.;
7) Постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2005 года N 840 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка";
8) "Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808.