Распоряжение Губернатора Тверской области от 16.04.2001 № 473-p
О концепции ипотечного жилищного кредитования в Тверской области
ГУБЕРНАТОР ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ Р А С П О Р Я Ж Е Н И Е16.04.2001 г. Тверь N 473-рО концепции ипотечного жилищногокредитования в Тверской области В целях решения задач обеспечения жильем населения Тверскойобласти путем создания благоприятных условий приобретения илистроительства доступного по стоимости и удовлетворяющего по качествужилья: 1. Одобрить концепцию ипотечного жилищного кредитования вТверской области (прилагается). 2. Определить "Тверской областной фонд ипотечного жилищногокредитования" в качестве специализированной организации по реализацииконцепции ипотечного жилищного кредитования в Тверской области. 3. Комитету экономики Администрации Тверской области(Клейменов А.С.) совместно с "Тверским областным фондом ипотечногожилищного кредитования" (Зименков Н.А) разработать и представитьна одобрение Губернатору Тверской области в срок до 1 июля 2001года областную целевую программу Ипотечное жилищное кредитование вТверской области". 4. Предложить "Тверскому областному фонду ипотечного жилищногокредитования": заключить с ОАО "Тверской городской банк" договор об исполнениифункций уполномоченного банка в рамках реализации концепции ипотечногожилищного кредитования в Тверской области, заключить с ООО "Титан-оценка договор об исполнении функцийоценщика, осуществляющего независимую оценку жилых помещений,являющихся предметом залога при выдаче ипотечного кредита; заключить с Акционерной страховой компанией открытого типа"Виктория" договор об исполнении функций страховой компания,осуществляющей страхование жизни заемщиков и страхование гражданскойправовой ответственности участников ипотечного рынка в рамкахреализации концепции ипотечного жилищного кредитования в Тверскойобласти. 5. Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить назаместителя Губернатора области А.А. Тягунова. Губернатор области В.И.Платов Приложение к распоряжению Губернатора Тверской области от " 16" апреля 2001 г. N 473-р КОНЦЕПЦИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 1. ВВЕДЕНИЕ Концепция ипотечного жилищного кредитования в Тверской областиразработана в соответствии и в связи с реализацией на территорииТверской области Федерального закона от 16.07.98 г. N 102-ФЗ "Обипотеке (залоге недвижимости)". Концепция направлена на улучшениесоциально-экономической ситуации в Тверской области, на решение задачобеспеченности жильем населения города Твери и Тверской области путемсоздания благоприятных условий для приобретения или строительствадоступного по стоимости и удовлетворяющего по качеству жилья. Обеспечение доступности жилья для всех категорий гражданявляется одним из основных факторов снижения в обществе социальнойнапряженности, а также создания эффективных стимулов для накоплениясредств населения и повышения его инвестиционной активности. Концепция разработана с учетом условий неустойчивой экономики иотсутствия необходимых источников финансирования на рынке капиталов,отсутствия в полном объеме необходимой нормативной базы дляорганизации системы ипотечного кредитования. В данном документепредлагаются механизмы, которые можно использовать для обеспеченияипотечного жилищного кредитования в течение переходного периода.Построенные на этом принципе модели системы ипотечного кредитованиядля условий неустойчивой экономики по мере стабилизации рынкакапиталов могут трансформироваться в классические формы, а со временеминтегрироваться в глобальную международную систему ипотечногокредитования. Современная государственная жилищная политика, наряду с прежнейориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, должнасделать новый акцент на решение жилищных проблем основной частиработающего населения, располагающего средними доходами, накоплениямии имеющего жилье ч собственности в результате бесплатной приватизации. Данная Концепция представляет собой изложение взаимосвязанныхпринципиальных положений, показывающих возможность и необходимостьорганизации рынка ипотечных кредитов на базе действующегозаконодательства и предлагает пути привлечения денежных средствбюджетов всех уровней, коммерческих банков, внебюджетных фондов,страховых компаний, организаций всех форм собственности, населения длярешения жилищной проблемы. Она способствует развитию вторичного рынкаценных бумаг путем рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. В концепции определены принципы формирования системы ипотечногожилищного кредитования с учетом российского законодательства исуществующих социально-экономических условий в Тверской области.Концепция включает описание формирования системы долгосрочногоипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу натерритории Тверской области в период неустойчивой экономики. Положения Концепции предусматривают льготное налогообложение дляучастников ипотечного рынка и создание благоприятных условий дляинвестиционной привлекательности Тверского региона. Выполняя поставленные задачи по становлению ипотечногокредитования жилья, необходимо сделать так, чтобы данная Концепция нив коей мере не ухудшала положения социально незащищенных слоевнаселения в решении жилищных вопросов. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимнодополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблемграждан и механизмов социальной поддержки. II. УЧАСТНИКИ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, ИХ ЗАДАЧИИ ФУНКЦИИ Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее именуется -ипотечный кредит) - это кредит или заем, предоставленные на срок 3года и более соответственно банком (кредитной организацией) илиюридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу(гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья вкачестве обеспечения обязательства. На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитованиядействуют следующие основные участники: Заемщики - физические лица, проживающие на территории Тверскойобласти, заключившие кредитные договоры с банками (кредитнымиорганизациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитнымиорганизациями), по условиям которых полученные в виде кредита средстваиспользуются для приобретения жилья. Обеспечением исполненияобязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека).Заемщики должны быть квалифицированы кредиторами, как надежные,платежеспособные и на основании этого получившие ипотечный кредит,добровольно"предоставляющие уже имеющееся или (и) приобретаемое насредства кредита жилье в залог и способные внести авансовые платежипри приобретении жилья. Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридическиелица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядкеипотечные кредиты (займы). Продавцы жилья - юридические и физические лица, продающие жилыепомещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другимфизическим и юридическим лицам, по их поручению. Риэлторские фирмы - юридические лица, получившие лицензии какпрофессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним - государственный орган,обеспечивающий государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, единый административный источник информациио правах на жилье на территории всей Тверской области, ведущий единыйгосударственный реестр прав на недвижимое имущество, включая жилыедома и жилые помещения. Страховые компании - организации, имеющие лицензии наосуществление имущественного страхования (страхование заложенногожилья), личного страхования заемщиков и страхования гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Оценщики - лицензированные организации, осуществляющиенезависимую профессиональную оценку жилых помещений; являющихсяпредметом ипотеки (при выдаче ипотечного кредита, при реализациизаложенного имущества, торгах и пр.). Оператор вторичного рынка ипотечных кредитов - ОАО "Тверскоеипотечное агентство" - специализированная организация, осуществляющаярефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищныекредиты населению. Занимается выпуском эмиссионных ипотечных ценныхбумаг привлекает средства инвесторов в сферу ипотечного кредитования,оказывает кредиторам помощь по внедрению рациональной практикипроведения операций по ипотечному кредитованию и разработке типовипотечных кредитов. Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие цепныебумаги, обеспеченные залогом и ипотечными кредитами, имитируемыекредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятсяпенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды, паевыеинвестиционные фонды,.бюджеты разных уровней, коммерческие банки,предприятия, население. Уполномоченный банк - выступает агентом Тверского областного"Фонда ипотечного жилищного кредитования" и при недостатке средств упокупателя жилья выдает кредит заемщику за счет собственных средств наусловиях, оговоренных с фондом. Тверской областной "Фонд ипотечного жилищного кредитования" -организация, которая совмещает одновременно несколько функций:заемщика, продавца, инвестора, кредитора. Работает с инвестиционнымиресурсами бюджетов различных уровней, инвестиционными ресурсамикредитных организаций, иностранными инвестициями, привлеченными подгарантии бюджета. Фонд -созданная областная структура, котораяучреждена администрацией Тверской области, администрацией города.Твери и администрацией Зубцовского района. Контролирующий орган -наблюдательный Совет во главе с вице-губернатором области. Администрации области и муниципальных образований выделяютсредства из бюджетов на развитие ипотечного рынка в соответствии сзаконодательством области, предоставляют поручительства операторам пожилищным ценным бумагам, участвуют в управлении операторов,представляют субсидии гражданам, нуждающимся в улучшении жилищныхусловий. предоставляют льготы участникам ипотечного рынка,способствуют выделению Тверской области средств из федеральногобюджета на жилищное строительство. Строительные компании, организации-застройщики - юридическиелица. имеющие лицензии на право осуществления строительных работ.Заключают договоры долевого строительства жилья, выступают в качествезаказчика и подрядчика строительства жилья. Организации области предоставляют ссуды работникам (возмездной ибезвозмездные) на улучшение жилищных условий, инвестируют свободныеденежные средства на жилищное строительство и приобретение жилья.Выступают гарантами по возврату ипотечных кредитов (ссуд) работниковпредприятий. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования: - нотариат; - паспортные службы; - органы опеки и попечительства; - юридические консультации; - муниципальные службы. В настоящее время долгосрочные жилищные кредиты населениюпредоставляют универсальные коммерческие банки. Расширение этихопераций, рост масштабов рынка неминуемо приведут к созданиюспециализированных кредитных организаций, ограничивающихсядеятельностью по ипотечному кредитованию населения. Создание кредитныхорганизаций типа "ипотечных банков", "ссудосберегательных ассоциаций","стройсберкасс" позволит повысить профессионализм и качество услуг,предлагаемых населению банками и кредитными организациями. Их созданиеи работа в сфере кредитования населения во многом будут определятьсяадекватным развитием банковского законодательства и созданиемнеобходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность. Помимо коммерческих банков определенную роль в формированиидополнительного платежеспособного спроса на жилье могут сыграть другиеорганизации, создаваемые в настоящее время в соответствии сгражданским законодательством, в том числе в качестве кредиторов(фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы идр.) Указанные организации за счет собственных и привлеченных средствпредоставляют населению займы на строительство и приобретение готовогожилья в рамках создаваемых паевых капиталов или фондов. Они неявляются кредитными организациями, и для осуществления имидеятельности по предоставлению ипотечных займов им не требуетсяполучения лицензии Центрального банка Российской Федерации.Деятельность некредитных организации по предоставлению ипотечныхзаймов в настоящее время не подпадает под контроль государственныхорганов. Выпуск ими эмиссионных ипотечных ценных бумаг может бытьосуществлен только при условии установления на законодательном уровнестрогого государственного контроля за их деятельностью и разработкиспециального механизма защиты прав и интересов инвесторов (граждан). III. ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ СИСТЕМЫ ДОЛГОСРОЧНОГО ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Главная цель развития долгосрочного ипотечного кредитованияжилья -создать эффективно работающую систему обеспечения доступным постоимости жильем граждан, основанную на рыночных принципахприобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке, за счетсобственных средств граждан, выделяемых субсидий и долгосрочныхипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит: - активизировать рынок жилья, вовлечь в реальный экономическийоборот приватизированное жилье, а также незавершенное строительствомжилье; - привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другиевнебюджетные финансовые ресурсы; - обеспечить развитие строительного комплекса; - оживить экономику Тверской области в целом; - увеличить платежный спрос граждан и сделать приобретение жильядоступным для основной части населения области: - снизить социальную напряженность; - повысить качество жизни жителей Тверской области. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться, впервую очередь, на эффективное использование привлеченных финансовыхресурсов граждан, кредиторов, инвесторов, на имеющийся международный ироссийский опыт развития ипотечного кредитования. Система должна бытьадаптирована к российской законодательной базе и учитыватьмакроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения,инфляцию. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищногокредитования. должны определяться объективной экономической ситуациейв Тверской области, платежеспособным спросом на жилье и егопредложением, наличием необходимой региональной нормативно-правовойбазы и инфраструктуры. При формировании стратегии создания системы ипотечного жилищногокредитования следует в первую очередь ориентироваться на те категориинаселения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Этопозволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее числозаемщиков. На первоначальном этапе становления системы ипотечногокредитования подразумевается квалифицирование отдельных участниковпроцесса ипотеки (кредиторы, риэлтеры, операторы вторичного рынка,оценщики, страховщики). Сложившаяся социально-экономическая ситуация в области выдвигаетна первый план следующие проблемы: - низкий уровень доходов населения; - незаинтересованность определенной части населения ипредприятий в декларировании фактических доходов; - отсутствие доверия населения к финансово-кредитной системегосударства; - отсутствие внебюджетных инвесторов на территории Тверскойобласти, обладающих "длинными дешевыми" ресурсами; - отсутствие возможностей у бюджетов всех уровней инвестироватьзначительные средства на развитие ипотечного кредитования; - отсутствие специалистов, способных запустить механизмкредитования, непонимание значительной части властных структур всехуровней социальной и экономической значимости системы ипотечногокредитования населения; - несовершенство законодательной базы по данному вопросу; - отсутствие системы защиты и, как следствие, значительные рискидля всех участников процесса Для решения обозначенных проблем необходимо сделать следующее: вернуть доверие населения, кредиторов и потенциальных инвесторовк декларируемым намерениям и действиям органов власти; стремиться к изменению психологии значительной части жителейобласти в направлении того, что решение жилищной проблемы необходимоосуществлять своими силами - путем достижения такого уровнясобственных доходов, которые позволили бы заемщикам в дальнейшемпогасить жилищный кредит; создавать и всемерно поддерживать региональных институциональныхинвесторов - инвестиционные фонды, страховые компании,негосударственный пенсионный фонд "Содружество", заинтересованных ввысоконадежном долгосрочном вложении финансовых ресурсов; организовать поддержку властными структурами области,муниципальными образованиями, руководителями организаций всех формсобственности граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий ижелающих приобрести жилье посредством ипотечного кредита. Граждане, не располагающие средствами для оплаты первоначальноговзноса, должны получать безвозмездные адресные субсидии. IV. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ДОЛГОСРОЧНЫХ ИПОТЕЧНЫХ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условияхплатности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле заиспользованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратностикредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средствжилья. В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия:сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляетсякредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользованиекредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основаниядля досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов понему и другие. В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предметипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основногообязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитныхсредств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой(размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользованиеденежными средствами); срок исполнения основного обязательства,обеспечиваемого ипотекой (срок. на который предоставляется кредит);указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится впользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основанияобращения взыскания на предмет ипотеки и другие. Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору обипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересови возможность отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитныесредства. кредитор имеет право обратить взыскание на заложенноеимущество. Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит изследующих основных этапов: 1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщикдолжен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условияхпредоставления кредита, о своих правах и об обязанностях призаключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оцениваетвозможность потенциального заемщика возвратить кредит; 2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита иопределение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетомдоходов заемщика, наличия собственных средств для первоначальноговзноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуетсяандеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленнуюзаемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение овыдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита иформулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку,порядок погашения); 3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностямзаемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жильекак до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавецжилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договоркупли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественноеправо покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованнойсторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитороценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, атакже рассчитывает сумму кредита исходя из доходом заемщика, вносимогопервоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случаепотенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитаннуюкредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключитьс его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будетсогласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящегообеспечения кредита; 4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения егорыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредитоценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимуюоценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размеромвыдаваемого кредита; 5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком ипродавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком икредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залогкредитору по договору об ипотеке или по закону. В случаеположительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитныйдоговор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежныесредства, которые он планирует использовать для оплаты первоначальноговзноса. Обеспечение кредита может быть оформлено: договором об ипотеке приобретенного жилого помещения ссоответствующим нотариальным удостоверением сделки, а такжегосударственной регистрацией возникающей ипотеки; трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотекижилого помещения, при котором все три заинтересованные стороныпоследовательно и практически одновременно фиксируют, нотариальнозаверяют и регистрируют переход прав собственности от продавцаквартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользукредитора; договором приобретения жилого помещения за счет кредитныхсредств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает всилу закона в момент регистрации договора купли-продажи; 6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщикосуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита.Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностьюконтролировал процесс расчетов но договору купли-продажи; 7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также повозможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение. В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то естьпринимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашенииосновной задолженности и процентов, осуществляет все необходимыедействия по обслуживанию выданного ипотечного кредита. В случае выполнения обязательств но кредитному договору кредитсчитается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делаетсясоответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условийкредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращаетвзыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке.Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашениедолга кредитору (основной суммы долга. процентов, штрафов, пеней ит.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания ипродажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик. Дляснижения кредитного риска (риска невозврата кредита) необходимо:обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания иреализации заложенного имущества, создать условия для быстрогорассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращениемвзыскания на предмет залога; обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимогоимущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредиторариска появления непредусмотренных прав; отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысивтем самым их обоснованность; выработать надежные процедуры предоставления и обслуживанияипотечных кредитов. Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимостикредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов поуже выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторамипри расчете платежей по кредиту различных методов их индексации сучетом инфляции и доходов заемщика. Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевымвопросом является разработка системы надежных показателей, отражающихизменение рыночной процентной ставки. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитиемвторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечениядолгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансированиявыданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов. V. ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ДОЛГОСРОЧНЫМ ИПОТЕЧНЫМ ЖИЛИЩНЫМ КРЕДИТАМ Механизмы предоставления ипотечных жилищных кредитов основаны назаконности и обеспечении возвратности кредитов. В этой связивыдвигаются следующие основные требования: - кредиты предоставляются на срок до 10 лет; - кредиты предоставляются для физических лиц под 10% годовых врублях: - условия предоставления кредитов нс меняются до конца действиякредитного договора; - кредиты и проценты выплачиваются ежемесячно, согласнорасчетам, начиная с последующего месяца, по получению кредита; - сумма кредита не должна превышать 50% стоимости приобретаемогожилья: - приоритетом при выдаче кредитов пользуются граждане,нуждающиеся в меньших суммах; - необходимое жилье заемщик находит самостоятельно; - для Фонда не должно быть различий между выбранным заемщикомжильем: новое жилье, вторичный фонд, квартира или дом; - право на получение кредита появляется у заемщика с моментаоплаты 50% стоимости предполагаемого жилья; - оплата первоначального взноса (не менее 50%) предполагаемогожилья может вноситься заемщиком в виде уже имеющегося жилья (вторичныйфонд); - величина ежемесячного возврата кредита и процентов заемщикомне должна превышать 35% от среднемесячного совокупного дохода заемщикаи созаемщиков за предыдущие 12 месяцев; - в процедуре оценки вероятности погашения кредита кредиториспользует официально подтверждающую информацию о доходе приобретателяжилья (заемщика) и членов его семьи; - приобретенное за счет средств кредита жилье должно бытьиспользовано для проживания; - приобретенное в кредит жилье служит обеспечением по возвратукредита, и в случае неисполнения заемщиком своих обязательствосуществляется обращение взыскания на жилье с последующей реализациейдля погашения долга перед кредитором. На период выставления на торгиобъекта ипотеки заемщик отселяется в переселенческий фонд. Оставшаясяпосле погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных спроцедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшемузаемщику; - выделение кредита заемщику осуществляется путем безналичногоперечисления денег на счет продавца после оформления всех необходимыхпроцедур между кредитором и заемщиком; - выделение кредита заемщику, осуществляющему строительство домасобственными силами производится путем безналичною перечисления насчет продавца строительных материалов или исполнителя работ (приналичии договора); В программе ипотечного кредитования, вместо ипотечного банка.участвует специализированная некоммерческая организация Тверскойобластной "Фонд ипотечного жилищного кредитования". Данный вариантпредпочтителен в настоящий момент, так как он значительно удешевляетзайм для населения. Фонд аккумулирует как бюджетные, так и внебюджетные источникифинансирования и предоставляет льготные займы населению сроком до 10лет. Принципиальное отличие данных схем от кредитования черезкоммерческий банк состоит в том, что появляется больше участниковипотечного процесса, разделяющих риски. Активно участвует бюджет путемвыделения средств Фонду, предоставления налоговых льгот участникамипотечного процесса, разделяющих риски. Продажа жилья в рассрочку В практике встречается разновидность финансовой схемы,основанной на продаже жилья в рассрочку. Кредиторами для населения в данной схеме могут выступатьпредприятия-застройщики. риэлторские фирмы, Тверской областной "Фондипотечного жилищного кредитования". Предоставление рассрочки населению осуществляется за счетсобственных средств. При их отсутствии средства для рассрочкипривлекаются из внебюджетных фондов, от организаций всех формсобственности, заинтересованных в оказании помощи своим работникам.При данной схеме уменьшаются сроки заимствования и увеличиваетсяпроцентная ставка за пользование займом. В ближайшие годы можно ожидать по срокам предоставления отсрочкиот одного до пяти лет при ставке займа от 10 до 25 процентов в год. Данная схема предполагает возможность совмещения двух договоров:о долевом участии в строительстве и о приобретении жилья в рассрочку. Аренда с выкупом Осуществление данной схемы возможно через Тверской областной"Фонд ипотечного жилищного кредитования". Данная схема: - упрощает оформление жилья; - приобретаемое заемщиком жилье должно быть оценено независимымоценщиком; разовую оплату данной оценки производит кредитор; - при оформлении кредита необходимо осуществление двух видовстрахования: страхование жизни заемщика и страхование имущества илидоговора о залоге. VI. СХЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ И СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ Кредитование через ипотечный (коммерческий) банк Кредитование через ипотечный банк - это классическая схемаипотечного кредитования, на основе которой работает большинствоипотечных программ в мировой практике и в современной России. Основными субъектами этой системы взаимоотношений являются:ипотечный банк, покупатель жилья, продавец жилья. При наличиивторичного рынка ценных бумаг появляется финансовый инвестор -оператор вторичного рынка (финансовая компания, специализированныйфонд, агентство по ипотечному кредитованию) и т.д. В зависимости от того, как реализуются функции участниковипотечного рынка можно выделить две модели организации системыжилищного кредитования: Первая модель - это "модель депозитного института", когдаЗаемщик в течение 1-2 лет (в зависимости от финансовой политики банка)накапливает на жилищном накопительном вкладе в банке 30-50% стоимостинедвижимости, после чего имеет право получения кредита на оставшуюсячасть стоимости жилья. Вторая модель - это "модель ипотечной компании". Ипотечныекомпании (банки) финансируются за счет собственного капитала и срочныхзаймов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав займ,компания (банк) продает его третьему лицу -инвестору - операторувторичного ипотечного рынка. Продает непосредственно или путем выпускаценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученныесредства ипотечные компании снова пускают в оборот, выдавая новыезаймы. Денежный заем через Тверской областной "Фонд ипотечногожилищного кредитования" В программе ипотечного кредитования, вместо ипотечного банка.Участвует специализированная некоммерческая организация Тверскойобластной "Фонд ипотечного жилищного кредитования". Дянный вариантпредпочтителен в настоящий момент, так как он значительно удешевляетзайм для населения. Фонд аккумулирует как бюджетные, так и внебюджетные источникифинансирования и предоставляет льготные займы населению сроком до 10лет. Принципиальное отличие данных схем от кредитования черезкоммерческий банк состоит в том, что появляется больше участниковипотечного процесса, рязделяющих риски. Активно участвует бюджет путемвыделения средств Фонду, предоставления налоговых льгот участникамипотечного процесса, разделяющих риски. Продажа жилья в рассрочку В практике встречается разновидность финансовой схемы, основаннойна продаже жилья в рассрочку. Кредиторами для населения в данной схеме могут выступатьпредприятия-застройщики, риэлторские фирмы, Тверской областной "Фондипотечного жилищного кредитования". Предоставление рассрочки населению осуществляется за счетсобственных средств. При их отсутствии средства для рассрочкипривлекаются из внебюджетных фондов, от организаций всех формсобственности, заинтересованных в оказании помощи своим работникам. Приданной схеме уменьшаются сроки заимствования и увеличивается процентнаяставка за пользование займом. В ближайшие голы можно ожидать по срокам предоставления отсрочкиот одного до пяти лет при ставке займа от 10 до 25 процентов в год. Данная схема предполагает возможность совмещения двух договоров: долевом участии в строительстве и о приобретении жилья в рассрочку. Аренда с выкупомОсуществление данной схемы возможно через Тверской областной "Фондипотечного жилищного кредитования". Данная схема: - упрощает оформление жилья; - не требует дополнительного законотворчества; - сводит до минимума риск кредитора; - удешевляет заемщику конечную цену жилья; - сводит до минимума первоначальный взнос заемщика. Какнедостаток данной схемы следует отметить необходимость значительныхсредств в обороте Фонда. VII. НЕОБХОДИМЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ ПО ВНЕДРЕНИЮ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛЬЯ Считать целесообразным для создания в Тверской областиэффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования: - создание Тверского областного "Фонда ипотечного жилищногокредитования"; - создание коммерческой организации Открытое акционерноеобщество "Тверское ипотечное агентство" (оператор вторичного рынка); - организацию работы по выпуску и обращению жилищных ценныхбумаг; - создание представительства в Тверской области Московскогорегионального отделения Федеральной комиссии ценных бумаг России; - разработку областной целевой программы "Ипотечное жилищноекредитование в Тверской области"; - предоставление гарантий в виде льготного налогообложенияучастникам ипотечного рынка; - составление сводного прогноза финансовых средств, направляемыхиз бюджетов всех уровней и иных источников на жилищное строительство; - определение уполномоченных участников ипотечного рынка путемконкурсного отбора; - изучение потребительского спроса на жилье - первичного ивторичного рынка в разрезе муниципальных образований: - составление прогноза на 2001-2005 годы по объему жилищногокредитования в разрезе кредиторов; - определение стандартов ипотечного жилищного кредитования; - создание резервного отселенческого фонда жилья; - организацию программною и информационного обеспечения: - создание и внедрение механизма обеспечения притокадолгосрочных бюджетных и внебюджетных финансовых ресурсов, привлечениедолгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования можно осуществлятьиз следующих источников; в течение первых трех лет - предоставление на возвратнойбеспроцентной основе Тверскому областному "Фонду ипотечного жилищногокредитования" средств из областного и местных бюджетов; предоставление денежных средств институциональными инвесторами -негосударственными пенсионными фондами, страховыми компаниями.инвестиционными фондами; выпуск ОАО "Тверское ипотечное агентство" и реализация им нарынке ценных бумаг жилищных сертификатов; - открытие кредитных линий и предоставление займов,предоставляемых банками через систему стратегическойзаинтересованности; - привлечение средств международных фондов; - привлечение средств граждан в виде накопительных систем; - привлечение средств организаций, заинтересованных в оказаниипомощи своим работникам; - привлечение средств организаций всех форм собственности,"замороженных" в незавершенном строительстве; - привлечение средств бюджетов всех уровней, "замороженных" вдолгах организаций (через механизм реструктуризации); - рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынкаипотечных кредитов. VIII. ОЖИДАЕМЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ КОНЦЕПЦИИ Предполагается, что реализация Концепции: - будет способствовать ускорению реализации областных программобеспечения граждан области благоустроенным жильем, включая лиц,стоящих в льготных очередях на получение жилья, других государственныхцелевых программ: внедрению инвестиционной политики при строительстве иприобретении жилья; - сориентирует на мобилизацию бюджетных и внебюджетных средствдля финансирования жилищного строительства и приобретения жилья черезнекоммерческую организацию - Тверской областной "Фонд ипотечногожилищного кредитования"; - активизирует деятельность сопутствующих отраслейпромышленности области, строительной индустрии и всех участниковипотечного рынка; - повысит занятость населения; - обеспечит дополнительные поступления в бюджеты всех уровнейналоговых платежей; - стимулирует создание рынка земли и недвижимости; - позволит внедрять новые формы жилищного строительства, какиндивидуальных, так и многоквартирных жилых домов; - активизирует вторичный рынок жилья; - будет способствовать развитию вторичного рынка ценных бумаг; - снизит социальное напряжение в обществе; - улучшит демографическую ситуацию в области. IX. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Экономические условия, сложившиеся в Тверском регионе, усиливаютважность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитованиянаселения. Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировойпрактике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищнуюсферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересынаселения в улучшении жилищных условий и государства,заинтересованного в социально-экономическом росте.