Постановление Администрации Тверской области от 29.12.2001 № 38-па
Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Тверской области
АДМИНИСТРАЦИЯ ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ П О С Т А Н О В Л Е Н И Е29.12.2001 г. Тверь N 38-паОб утверждении результатов государственнойкадастровой оценки сельскохозяйственныхугодий Тверской области В соответствии с постановлениями Правительства РоссийскойФедерации от 25 августа 1999 N 945 "О государственной кадастровойоценке земель", от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правилпроведения государственной кадастровой оценки земель" и постановлениемГубернатора области от 12.04.2001 N 147 "О государственной кадастровойоценке земель поселений и других категорий земель в области",Администрация Тверской области п о с т а н о в л я е т: 1. Утвердить согласованные с Федеральной службой земельногокадастра России материалы государственной кадастровой оценкисельскохозяйственных угодий Тверской области (прилагаются): 2. Рекомендовать соответствующим территориальным органамфедеральных органов исполнительной власти, органам местногосамоуправления муниципальных образований использовать утвержденныерезультаты государственной кадастровой оценки земельсельскохозяйственных угодий для целей налогообложения и иныхустанавливаемых законодательством целей. 3. Контроль за исполнением настоящего постановления возложитьна заместителя Губернатора области Сурайкина В. А. 4. Постановление вступает в силу с 20.11.2001 г. и подлежитофициальному опубликованию. Губернатор области В.И.Платов УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Администрации области ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА РОССИИ КОМИТЕТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ ПО ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ ТВЕРСКОЕ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЕ ПРОЕКТНО - ИЗЫСКАТЕЛЬСКОЕ ПРЕДПРИТЯТИЕ М А Т Е Р И А Л Ы ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ г. Тверь 2001г. ВВЕДЕНИЕ Земля - как основной базис всех процессов жизнедеятельностиобщества в политической, экономической, социальной, производственной,коммунальной, и других сферах обладает стоимостью, качественная оценкакоторой представляет собой одно из важнейших условий нормальногофункционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость вполучении достоверной стоимости земельных участков испытывают какгосударственные и муниципальные органы исполнительной власти приуправлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развитиянаселенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговойполитики, так и частные субъекты земельного права при совершенииразного рода сделок с землей. На сегодняшний день в области сложились адекватные предпосылкидля реформирования механизмов налогообложения земли, взимания аренднойплаты за земли, находящиеся в государственной и муниципальнойсобственности, а также государственной политики в области оценкиземель для целей налогообложения земли. Правовой основой работ, проводимых по государственнойкадастровой оценке земель, является Постановление Правительства РФ от25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценкеземель", Постановление Правительства Российской Федерации от8.04.2000г. N 316 "Об утверждении Правил поведения государственнойкадастровой оценки земель", Постановление Губернатора Тверской областиот 12.04.2001г. N 147 "О государственной кадастровой оценке земельпоселений и других категорий земель в области". Государственная кадастровая оценка селькохозяйсвенных угодийосуществлялась в два этапа. Реализация I этапа проводилась по единойметодике в целях обеспечения сопоставимости результатов кадастровойоценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РоссийскойФедерации и осуществлялась на основе капитализации расчетного рентногодохода. Территориальным органам Российской Федерации предоставленыФедеральной службой земельного кадастра России кадастровые стоимостисельскохозяйственных угодий и базовые нормативы для проведениягосударственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутрисубъекта Российской Федерации. Эти исходные данные приводятся втаблице 1: Таблица 1 Нормативы для государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Тверской области------T---------------------------------------T---------T----------¬¦NN ¦Наименование нормативов ¦Единица ¦Величин ¦¦пп ¦ ¦измерения¦Норматива ¦+-----+---------------------------------------+---------+----------+¦ Официально предоставляемые Росземкадастром ¦+-----T---------------------------------------T---------T----------+¦1 ¦Продуктивность сельхозугодий по ¦ ¦ ¦¦ ¦выходу: ¦ ¦ ¦¦1.1 ¦- кормовых единиц ¦ц/га ¦10,5 ¦¦1.2 ¦- валовой продукции ¦руб./га ¦1231 ¦¦2. ¦Затраты на использование сельхозугодий ¦руб./га ¦892 ¦¦3. ¦Норматив окупаемости затрат ¦руб./га ¦1,07 ¦¦ ¦(коэффициент) ¦ ¦ ¦¦4. ¦Цена производства (стр.2 х стр.3) ¦руб./га ¦954 ¦¦5. ¦Рентный доход: ¦ ¦ ¦¦5.1 ¦Дифференциальный (стр. 1.2 - стр. 4) ¦руб./га ¦277 ¦¦5.2 ¦Абсолютный ¦руб./га ¦12 ¦¦6. ¦Срок капитализации рентного дохода ¦лет ¦33 ¦¦7. ¦Кадастровая стоимость земель (стр.5.1 ¦руб./га ¦9540 ¦¦ ¦+ 5.2) х стр. 6 ¦ ¦ ¦+-----+---------------------------------------+---------+----------+¦ Разрабатываемые в области ¦+-----T---------------------------------------T---------T----------+¦8. ¦Балл бонитета почв сельхозугодий ¦балл ¦44,2 ¦¦9. ¦Индекс технологических свойств ¦ ¦1,43 ¦¦10. ¦Грузоемкость земель ¦экв.т/га ¦0,30 ¦¦11. ¦Внехозяйственная удаленность земель ¦экв. км ¦35 ¦¦12. ¦Затраты на перевозку груза на 1 км ¦руб./т ¦2,12 ¦L-----+---------------------------------------+---------+----------- Первый этап работ по государственной кадастровой оценкепроводился в соответствии с "Методикой государственной кадастровойоценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РоссийскойФедерации". Методика утверждена Госкомземом России и согласована сМинсельхозпродом России, Минэкономикой России и Минимуществом России11 мая 2000 года. Второй этап работ по государственной кадастровойоценке сельскохозяйственных угодий проводился в соответствии с"Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственныхугодий в субъекте Российской Федерации", утвержденными ГоскомземомРоссии 15 мая 2000 года. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодийобласти проводилась путем дифференциации базовых оценочных показателейпродуктивности и затрат, установленных на первом этапе работ. Наряду со стандартными терминами и определениямигосударственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий вданной работе применяются понятия, требующие разъяснения: государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий -совокупность административных и технических мероприятий, направленныхна определение кадастровой стоимости земельных участков в границахадминистративно - территориальных образований по состоянию наопределенную дату; интегральный показатель плодородия почв (разновидности илигруппы почв) - относительная величина совокупного влияния признаков исвойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственныхугодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (вдиапазоне от 0 до 100); интегральный показатель технологических свойств объектовкадастровой оценки - величина индекса технологических свойств объектакадастровой оценки, определяемого с учетом влияния энергоемкости,контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств науровень затрат по возделыванию и уборке (частично)сельскохозяйственной продукции; интегральный показатель местоположения объекта кадастровойоценки - величина эквивалентного расстояния в километрах до пунктовреализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально- техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классовгрузов и качества (групп) дорог; дифференциальный рентный доход - дополнительный(сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшегокачества и местоположения; абсолютный рентный доход - минимальный доход, устанавливаемый ведином размере на 1 гектар сельскохозяйственных угодий, независимо отих качества и местоположения для всех субъектов РФ; расчетный рентный доход - сумма дифференциального и абсолютногорентных доходов; кадастровая стоимость - капитализированный расчетный рентныйдоход. Целью кадастровой оценки является определение кадастровойстоимости сельскохозяйственных угодий в границах объекта кадастровойоценки для обоснования земельного налога и иных целей, установленныхзаконодательством. Объектом кадастровой оценки являютсясельскохозяйственные угодья в границах административных районов,землевладений (землепользований) юридических и физических лиц. Предметом кадастровой оценки является значение кадастровойстоимости объектов кадастровой оценки. Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству иместоположению как производственный ресурс независимо от фактическоговидового использования под пашню или кормовые угодья. 1. ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровнесубъектов Российской Федерации (1 этап) проводилась с цельюопределения средней кадастровой стоимости 1 гектарасельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовыхнормативов для проведения кадастровой оценки внутри субъекта РФ. При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодийна уровне субъектов РФ определялись следующие показатели в расчете на1 гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность(валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочныезатраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доходи кадастровая стоимость. Оценочная продуктивность с 1 га сельскохозяйственных угодийрассчитана на основании фактической урожайности с/х культур исенокосов за 1996 - 1998 гг. Оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодийопределены путем дифференциации средних затрат по РФ за 1998 годпропорционально среднегодовому за 1992 - 1998 годы индексу затратсубъекта РФ по отношению к средним затратам по РФ за этот период.Полученные показатели затрат корректировались на разницу в урожайностиза периоды 1996 - 1998 гг. и 1992 - 1998 гг. Оценочные затраты на 1999 год определены умножением оценочныхзатрат 1998 года на коэффициент 1,887 (индекс удорожания цен напромышленную продукцию, потребляемую в сельском хозяйстве). Дифференциальный рентный доход рассчитан как разница междуоценочной продуктивностью (стоимость валовой продукции) и оценочнымизатратами на 1999 год, умноженными на коэффициент рентабельности 1,07. Расчетный рентный доход (земельная рента) определенсуммированием дифференциального и абсолютного рентных доходов.Абсолютный рентный доход принят в размере 1 % от стоимости валовойпродукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по РФ (12руб./га). В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценкисельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость - этокапитализированный расчетный рентный доход: PPД Vcx =----- Rгде Vcx - кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий; РРД - расчетный рентный доход, R - норматив капитализации, принят в размере 3 %. Таким образом, в данной методике кадастровая стоимостьсельскохозяйственных угодий - это капитализированный расчетный рентныйдоход за 33 года. 2. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТОВ Непосредственными первичными объектами государственнойкадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья ассоциацийкрестьянских хозяйств, колхозов, сельскохозяйственных кооперативов,акционерных обществ и муниципальных предприятий, подсобныхсельскохозяйственных предприятий, сельскохозяйственных научно -исследовательских и учебных заведений, прочих предприятий,крестьянских хозяйств, фонда перераспределения района,сельскохозяйственные угодья сельских и районных администраций внечерты городских и сельских поселений. Объекты кадастровой оценки группировались в границах бывшихколхозов и совхозов до их реформирования, по которым проводилосьпочвенное обследование и внутрихозяйственная оценка земель. Информация о площадях сельскохозяйственных угодий, в том числепашни, собиралась по данным государственного кадастрового учета земельпо состоянию на 1.01.2000г. Площади земель и списки объектовкадастровой оценки уточнялись и согласовывались в административномрайоне. Исходные данные о перевозимых грузах, стоимости грузовыхперевозок, удаленности и качества дорог до пунктов реализациисельхозпродукции и пунктов материально - технического снабженияуточнялись в районных управлениях сельского хозяйства и Департаментасоциально - экономического развития села администрации Тверскойобласти. Базовые нормативы для государственной кадастровой оценки:продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий, в рублях и вцентнерах кормовых единиц (ц.к.е).; средние затраты на 1 гасельскохозяйственных угодий, в руб. - представлены централизованоРосземкадастром. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает: - определение интегральных характеристик объектов кадастровойоценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению; - определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимостисельскохозяйственных угодий объектов кадастровой оценки (стоимостнаяоценка): а) Интегральный показатель плодородия почв - балл бонитетаземель объектов кадастровой оценки вычисляется на основе экспликацийплощадей оценочных групп и баллов их бонитетов. При составлении шкалы бонитировки групп почв использовалисьматериалы IV тура оценки, которая проводились в области в 1991 году,где по каждой оценочной группе были вычислены значения показателейпризнаков и свойств почв, достоверность которых была подтверждена, атакже определены поправочные коэффициенты. Использовались следующие показатели: 1. Содержание гумуса в верхнем горизонте, в %; 2. Содержание физической глины, в %; 3. Сумма поглощенных оснований, в мг - экв; 4. Мощность гумусового горизонта, в см. Кроме этого были использованы следующие поправки наспецифические свойства почв: а) степень сложности; б) каменистость; в) переувлажненность. При определении кадастровой стоимости сельскохозяйственныеугодья оцениваются по их качеству независимо от фактического видовогоиспользования. Поэтому для более правильного определения баллабонитета были учтены значения показателей признаков и свойств почвкормовых угодий, не используемых в IV туре оценки. Каждый оцениваемый признак оценочных групп почв определялся по100 - бальной системе. За 100 баллов принималось содержание: гумуса - 4%, суммапоглощенных оснований - 20 мг/экв.; содержание физической глины - 30%, мощность гумусового горизонта - 50 см. На такие свойства, как смытость, каменистость ипереувлажненность (оглеение) были введены следующие поправочныекоэффициенты: при средней и сильной - 0,45каменистости при смытости почв слабой - 0,85 средней - 0,60 сильной - 0,35 при оглеености почв слабой - 0,85 средней - 0,55 сильной - 0,40 В результате был рассчитан совокупный почвенный балл пооценочным группам почв по формуле Б = V Б1 х Б2 хБ3 хБ4 х К1 х К2 х К3 где Б 1,2,3,4 - баллы по каждому признаку почв, К 1,2,3 - поправочные коэффициенты на смытость, каменистость иоглеение. Балл бонитета групп почв i - го объекта кадастровой оценки (Бi)определялся взвешиванием баллов бонитета j - х оценочных групп почв i- го объекта кадастровой оценки (Б j i) на площади (Sj i): n n Бi = (Б ji х S ji: (S ji j=1 j=1 Шкала бонитировки групп почв приводится в таблице 2. б) Определение интегрального показателя технологических свойств. К технологическим свойствам относятся: энергоемкость почв(измеряемой сопротивлением почвообразующим орудиям); контурность полей- размер, конфигурация и их изрезанность препятствиямимеханизированной обработке; внутрихозяйственная удаленность полей;рельеф и каменистость угодий; интегральный показатель технологическихсвойств - индекс технологических свойств рассчитывается с учетом долейзатрат, зависящих отдельно от энергоемкости (Дзэ) и технологическихсвойств земельных участков (Дзт): Дзэ х Б эп + (Дзт - Дзэ) х 100 Кр х Кк Ит =---------------------------------------- Дзт х Бк где Бэп - оценка энергоемкости почв, балл; Бк - оценка контурности участков угодий, балл; Кр, Кк - оценка соответственно рельефа и каменистости, коэффициент Определение индекса технологических свойств производитсяотносительно эталонных условий - удаленность полей до 1 км, 100 -бальные контурность и энергоемкость почв, рельеф ровный, каменистостьотсутствует (коэффициент оценки 1,00). в) Определение интегрального показателя местоположения. Местоположение объекта оценки характеризуется показателемэквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализациисельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально -техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп)дорог. Объемы перевозочных грузов (в тоннах) в расчете на 1 гасельскохозяйственных угодий определялись по данным департамента посоциально - экономическому развитию села администрации области за 1997- 1999 г. г. Объемы разнородных грузов переводились в эквивалентные покоэффициентам: зерно, картофель, овощи - 1,0 (1 класс груза -принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе - 1,25 (IIкласс); лен - 1,4 (III класс). Дороги различного качества переводились в эквивалентные покоэффициентам: первая группа дорог (эквивалент) - 1,0; вторая группа -1,5; третья - 2,5. Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пунктовреализации продукции вычислялось как средневзвешенная величина изобъемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группамдорог по формуле: m n ЭPi = (Гi Кi (P1 Д1 + Р2 Д2 + Р3Д3): (ГiКi i=1 i=1 где ЭPi - средневзвешенная эквивалентная удаленность i -гообъекта кадастровой оценки, км; Гi - объем реализации i -го вида продукции в общем объеметоварной продукции Тверской области, %; Р1,Р2,Р3 - расстояние перевозки i - го вида продукции (груза)соответственно 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км; Д2 Д3 - коэффициенты перевода соответственно 2-ой и 3-ей группдорог в эквивалентные; К - коэффициент пересчета i - го вида продукции в эквивалентныегрузы первого класса. 3. АЛГОРИТМ РАСЧЕТА Расчетный рентный доход и кадастровая стоимостьсельскохозяйственных угодий рассчитаны на основании интегральныхпоказателей по плодородию, технологическим свойствам, местоположению ибазовых оценочных нормативов, приведенных в таблице 1. Расчетыпроводились вручную, поэтому необходимо было рассчитать шкалыдифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий поплодородию почв, технологическим свойствам и по их местоположению. а) Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственныхугодий по плодородию почв. Дифференциальный рентный доход по плодородию почв вычисляетсякак разность между валовой продукцией и ценой ее производства присредних в области условиях технологических свойств и местоположениясельскохозяйственных угодий. Валовая продукция объекта определяется путем дифференциациибазовой оценочной продуктивности по баллам бонитета: В = (Во: Бо) х Б где Во - базовая продуктивность - 1231 руб./га; Бо - балл бонитета в среднем по области - 44,2; Б - балл бонитета - 40,2; В = (1231: 44,2) х 40,2 = 1119 руб./га. Базовые оценочные затраты составляют 892 руб./га. Часть затрат,зависящая от уровня продуктивности дифференцируется пропорциональнобаллам бонитета почв. При уровне урожайности (продуктивности,сельскохозяйственных угодий 10,5 ц.к.е. доля затрат равна 0,175(таблица 3). Затраты, пропорциональные баллам бонитета почв составляют156,1 (892 х 0,175) рубля на 1 гектар или 3,53 рубля в расчете на 1балл бонитета 156,1: 44,2). Таблица 3 Структура затрат, принятых при оценке сельскохозяйственных угодий, в долях---------------T--------------------------------T------------------¬¦ ¦Затраты, зависящие от ¦Межхозяйственные ¦¦Урожайность, +---------------T----------------+затраты, ¦¦ц.к.е. ¦урожайности ¦технологических ¦зависящие от ¦¦ ¦ ¦свойств почв ¦местоположения ¦¦ ¦ ¦ ¦хозяйств и ¦¦ ¦ ¦ ¦постоянные ¦+--------------+---------------+----------------+------------------+¦8 ¦0,14 ¦0,38 ¦0,48 ¦¦10 ¦0,17 ¦0,36 ¦0,47 ¦¦12 ¦0,19 ¦0,35 ¦0,46 ¦¦14 ¦0,21 ¦0,34 ¦0,45 ¦¦16 ¦0,23 ¦0,32 ¦0,45 ¦¦18 ¦0,25 ¦0,31 ¦0,44 ¦¦20 ¦0,27 ¦0,30 ¦0,43 ¦¦22 ¦0,28 ¦0,29 ¦0,43 ¦¦24 ¦0,30 ¦0,28 ¦0,42 ¦¦26 ¦0,31 ¦0,27 ¦0,42 ¦¦28 ¦0,32 ¦0,26 ¦0,42 ¦¦30 ¦0,34 ¦0,25 ¦0,41 ¦¦32 ¦0,35 ¦0,24 ¦0,41 ¦¦34 ¦0,36 ¦0,24 ¦0,40 ¦L--------------+---------------+----------------+------------------- Оценочные затраты в зависимости от балла бонитета определяютсяпо формуле: З = Зо х (1 - Дэу) + Зо х Дзу х (Б: Бо) где Зо - базовые затраты; Дзу - доля затрат. При 40,2 баллах бонитета затраты составят 878 руб/га 892 х (1 - 0,175) + 892 х 0,175 х (40,2) ------ = 878 44,2 Цена производства валовой продукции составит 939 рублей на 1 га(878 х 1,07 нормативный коэффициент рентабельности). Дифференциальный рентный доход по плодородию при 40,2 баллахсоставит 180 руб/га (1119 - 938); б) Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственныхугодий по технологическим свойствам. Расчетный доход, обусловленный технологическими свойствамиобъекта кадастровой оценки (Р тi) определяется путем дифференциациичасти базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий" области (Зо) пропорционально индексу технологических свойств i - гообъекта кадастровой оценки Ртi = Зо х Н о х Дзт х (1 - И тi: И то), где Итi и И то - индексы технологических свойств i - го объекта и пообласти (таблица 4); Д зт - доля затрат, обусловленная технологическими свойствамисельскохозяйственных угодий (таблица 3); Ртi =892 х 1,07 х 0,358 х (1 - 1,33: 1,43) = 24 руб./га. Таблица 4 Шкала дифференциального рентного дохода по технологическимсвойствам--------------T----T-----T-----T-----T-----T-----T----T-----T-----T-----T-----T----¬¦Индекс ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦¦технологичес ¦1,33¦1,35 ¦1,37 ¦1,39 ¦1,41 ¦1,43 ¦1,45¦1,47 ¦1,49 ¦1,51 ¦1,53 ¦1,55¦¦ких свойств ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦+-------------+----+-----+-----+-----+-----+-----+----+-----+-----+-----+-----+----+¦Полярный ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦¦рентный ¦24 ¦19 ¦14 ¦10 ¦5 ¦0 ¦-5 ¦-10 ¦-14 ¦-19 ¦-24 ¦-29 ¦¦доход ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦L-------------+----+-----+-----+-----+-----+-----+----+-----+-----+-----+-----+----- Данный рентный доход является полярным, то есть при среднем вобласти значении индекса технологических свойств (1,43) он равен нулю.По мере отклонения индекса технологических свойствсельскохозяйственных угодий от среднего значения по области в большуюсторону цена производства валовой продукции возрастает, вследствиеэтого снижается рентный доход и, наоборот, при отклонении в меньшуюсторону цена производства валовой продукции снижается, а рентный доходувеличивается. Таким образом, дифференциальный рентный доход прииндексе технологических свойств - 1,33, составляет 24 рубля; в) Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственныхугодий по местоположению Рентный доход по местоположению (Рмi) объектов оценки рассчитанкак разность между стоимостью внехозяйственных грузоперевозок присредних в области значениях удаленности и грузоемкостисельскохозяйственных угодий (таблица 1) и стоимостью грузоперевозокпри индивидуальных параметрах местоположения и грузоемкости объектакадастровой оценки по формуле: Рмi = (Эро х Го - Эрi х Гi) Т х Но, где Эро и Э рi - эквивалентные расстояния грузоперевозок в среднемпо области и по i - му объекту кадастровой оценки, км; Го и Гi - нормативная грузоемкость по области и по i - муобъекту, тонн; Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб. Стоимость 1 т грузоперевозок в целом по Тверской области поданным Департамента по социально - экономическому развитию селаадминистрации области составила - 2,12 руб./км. Нормативная грузоемкость сельскохозяйственных угодий областиопределена делением общего объема реализуемой продукции за 1997 - 1998г. г. на общую площадь сельскохозяйственных угодий. Объемы материально- технических и строительных грузов взяты в пропорции 60 % от объемареализуемой сельскохозяйственной продукции. Нормативная грузоемкость i - го объекта оценки рассчитана путемдифференциации нормативной грузоемкости в области пропорциональнобаллу бонитета почв. Например, при 40,2 баллах бонитета почвсельскохозяйственных угодий их грузоемкость составит 0,27 тонн. Гi = 40,2: 44,2 х 0,30 = 0,27 т. При удаленности объекта оценка на 20 км эквивалентногорасстояния и затратах 2,12 руб. за один тоннокилометр дифференциальныйрентный доход по местоположению составит 12 руб./га. Рмi = (35 х 0,30 - 20 х 0,27) х 2,12 х 1,07 = 12 руб./га. На основании шкал дифференциальных рентных доходовсельскохозяйственных угодий по плодородию, технологическим свойствам иместоположению разработана шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственныхугодий путем сложения трех частных (таблица 5). В левой части шкалы размещен рентный доход сельскохозяйственныхугодий по местоположению, а в правой по качеству сельскохозяйственныхугодий (здесь рентный доход по плодородию почв совмещен с рентнымдоходом по технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий). На основании рентных доходов по плодородию почв,технологическим свойствам, местоположению рассчитан общий уровеньдифференциального рентного дохода Рi = (Вi - Зi Но) + Р тi + Рмi, где Рi - дифференциальный рентный доход i - го объекта, руб./га; (Вi - Зi Но), Ртi и Рмi - рентный доход, обусловленныйсоответственно плодородием почв, технологическими свойствами иместоположением i - го объекта государственной оценки, руб./га. Рi -= 180 руб./га + 24 руб./га + 12 руб./ га = 216 руб./га. Расчетный рентный доход определен суммированиемдифференциального и абсолютного доходов Зрi = Дрi + Ар Зрi = 216 + 12 = 228 руб./га Абсолютный рентный доход (Ар) установлен единым (в размере 12руб/га), т.е. не дифференцируется. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодийопределена умножением расчетного рентного дохода объекта на срок егокапитализации, принятый равным 33 годам. 228 х 33 = 7520 руб./га 4. АНАЛИЗ РЕЗУЛЬТАТОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ В результате кадастровой оценки сельскохозяйственных угодийТверской области при средних показателях: балла бонитета - 44,2; индекса технологических свойств - 1,43; эквивалентного расстояния - 35 км; расчетная рента составила 289 руб./га, а кадастровая стоимость9540 руб./га что соответствует величине базовых нормативныхпоказателей, приведенных в таблице 1. При анализе шкал дифференциального рентного дохода поплодородию, технологическим свойствам и местоположению подтверждаетсяих логичность и достоверность (таблица 5), т.к.: 1. По мере повышения балла бонитета почв возрастает рентныйдоход и, наоборот, по мере уменьшения балла бонитета, снижаетсявеличина рентного дохода. 2. При средних по области значениях дифференциальный рентныйдоход равняется базовой величине дифференциального рентного дохода,определенного на 1 этапе. 3. При среднем по области значении показателя индексатехнологических свойств и местоположения сельскохозяйственных угодийрентный доход равен нулю. По мере повышения значения показателяиндекса технологических свойств, возрастают затраты на использованиесельскохозяйственных угодий, а следовательно возрастает и значениеотрицательного рентного дохода, и наоборот - по мере уменьшениязначения показателя технологических свойств, снижаются оценочныезатраты, и, как следствие этого, повышается рентный доход. Рентный доход по местоположению уменьшается по мере возрастанияэквивалентного расстояния и плодородия почв (то есть увеличениягрузоемкости) и, наоборот, увеличивается по мере уменьшения этихпоказателей. ПРИМЕР РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОДНОГО ГЕКТАРА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ КОЛХОЗА "ЗНАМЯ КОММУНИЗМА" СТАРИЦКОГО РАЙОНА Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодийопределяется на основе расчетного рентного дохода, который в своюочередь рассчитывается путем дифференциации базовых оценочныхнормативов продуктивности земель (валовой продукции растениеводства ивыхода кормовых единиц) и затрат на их использование, установленных врезультате оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектовРоссийской Федерации. Схема расчета рентного дохода и кадастровой стоимостисельскохозяйственных угодий объекта оценки приводится ниже. Расчет кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий объекта оценки (хозяйства). Исходные данные по Тверской области. I. Полученные при проведении первого этапа оценки сельскохозяйственных угодий области 1. Базовая оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственныхугодий, руб. (Во) -1231 2. Базовая оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственныхугодий, ц.к.ед. - 10,5 3. Базовые оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственныхугодий, руб. (Зо) - 892 II. Рассчитываемые в области 4. Средний совокупный балл бонитета 1га сельскохозяйственныхугодий, балл (Бо) - 44,2 5. Средний индекс технологических свойств сельскохозяйственныхугодий (Ито) - 1,43 6. Средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок, км(Эро) - 35 7. Средняя внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 гасельскохозяйственных угодий, т (Го) - 0,30 8. Затраты на перевозку 1 тонны груза на 1 км, руб. (Т) - 2,12 9. Транспортные затраты, руб./га (Тз) (строка 6 х строку 7 хстроку 8) - 22 10. Доля затрат, зависящих от продуктивности угодий (Дзу) -0,175 11. Доля затрат, зависящих от технологических свойств земельныхучастков (Дзт) - 0,358 12. Доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств (Дтр)(строка 9: строку 3)-0,025 13. Доля постоянных затрат (Дпос): Д пос = 1 - (Дзу + Дзт + Дтр)- 0,442 III. Исходные данные по объекту оценки (хозяйству) 14. Балл бонитета 1 га сельскохозяйственных угодий (Б) - 47,7 15. Индекс технологических свойств земельного участка (Ит) -1,33 16. Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок (Эр) - 9 17. Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий(Г) Г = (Б: Бо) х Го - 0,323 Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий хозяйства. а) рентный доход по плодородию 18. Продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий (В) В=(Во:Бо) х Б - 1329 19. Затраты на использование земельного участка прииндивидуальной оценочной продуктивности и при среднем индексетехнологических свойств и местоположения (З) З = Зо х (1 - Дзу) + Зо х Дзу) + Зо х Дзу х Б: Бо- 904 20. Цена производства валовой продукции (Цп) Цп = З х Но, где Но - нормативный коэффициент рентабельности поотношению к затратам (Но = 1,07) - 967 21. Дифференциальный рентный доход по плодородию земельногоучастка (строка 18 - строка 20) - 362 б) дифференциальный рентный доход, обусловленныйтехнологическими свойствами земельного участка (Рт) 22. Рт = Зо х Но х Дзт х (1 - Ит: Ито) - 24 в) дифференциальный рентный доход, обусловленный местоположением земельного участка 23. Рм = (Эро х ГоЭр х Г) х Т х Но - 17 24. Всего дифференциальный рентный доход (Др), (строка 21 + строка 22 + строка 23) - 403 25. Абсолютный рентный доход (Ар) устанавливается единой на всехземлях, в размере 12 руб./га - 12 26. Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий(Зр), (строка 24 + строка 25) Зр = Др + Ар - 415 27. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодийопределяется путем капитализации величины рентного дохода сроком за 33 года(строка 26 х строка 33) и округлением данных до 10 рублей) - 13 700 ЗАКЛЮЧЕНИЕ В результате выполненных земельно - оценочных работ определеныпоказатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий посельскохозяйственным товаропроизводителям и административным районамобласти. Эти данные найдут применение при введении в действиеНалогового кодекса РФ, части II, для определения налогооблагаемой базыпри расчете земельного налога по отдельным налогоплательщикам. Онибудут использоваться также при решении других вопросов регулированияземлепользования экономическими методами. Итоги государственной кадастровой оценки земельсельскохозяйственных угодий в разрезе объектов оценки по кадастровойстоимости приведены в таблице 6, по уровню дифференциального рентногодохода - в таблице 7. Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий поадминистративным районам приведена в таблице 8.